Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, maart/april 2010, mr. A. de Fouw

 

Inleiding
 
Eén onderwerp in het huurrecht heeft in het jaar 2007 tot meer dan voldoende jurisprudentie geleid en dat is de toetsing van afwijkende bedingen op grond van artikel 7:291 lid 3 BW. Menig indiener van een verzoekschrift tot goedkeuring van een afwijkend beding van de bepalingen van afdeling 7.4.6 BW zal onderworpen zijn aan een hoorzitting bij de kantonrechter in welke zitting de gronden van het verzoekschrift (uitvoerig) getoetst zijn. Dat bij de indiening van een verzoekschrift tot goedkeuring van een afwijkend beding nu vaker een hoorzitting plaatsvindt dan onder het oude recht heeft te maken met de inhoud van artikel 7:291 lid 3 BW. In dit artikel zijn namelijk twee toetsingsnormen neergelegd op grond waarvan een afwijkend beding kan worden goedgekeurd, namelijk:
 
– als een beding de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent niet wezenlijk aantast; óf
– als de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat deze de verdere bescherming van afdeling 7.4.6 BW in redelijkheid niet behoeft.[1]
 
In het oude recht gold artikel 7A:1629 lid 2 BW welk artikel onder meer bepaalde: ‘de rechter verleent zijn goedkeuring alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval.’ Deze formulering was voor de rechter vaak aanleiding om een beding dat door zowel huurder als verhuurder werd ingediend, marginaal te toetsen en goed te keuren zonder daarbij te letten op de concrete omstandigheden van het geval en de positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder. Teneinde de rechter te dwingen de goedkeuring van afwijkende bedingen nader te motiveren, en zodoende goed te kijken naar de positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder en de overige concrete omstandigheden van het geval, zijn de genoemde toetsingsgronden in artikel 7:291 lid 3 BW opgenomen. Uit deze toetsingsnormen volgt dat een beding dat de rechten welke de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent, kan aantasten, toch kan worden goedgekeurd als de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder zodanig is dat zij de wettelijke bescherming niet nodig heeft. Als gevolg van de hoeveelheid aan jurisprudentie die in het afgelopen jaar over dit onderwerp is gepubliceerd, lijkt het alsof er nog geen lijn te trekken is in de toetsing zoals die door de diverse rechters heeft plaatsgevonden. Een aantal basisregels voor de toetsing van afwijkende bedingen valt inmiddels toch wel te destilleren. In dit jurisprudentieoverzicht zal ik ingaan op de verschillende soorten afwijkende bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht en de conclusies die ten aanzien van toetsing van deze bedingen kunnen worden getrokken. Tevens zal ik ingaan op enige praktische aspecten ten aanzien van de inhoud van het verzoekschrift, en van de (afwijkende bedingen in de) huurovereenkomst en de eventueel bijbehorende samenwerkingsovereenkomst.

 

Het eindigen van de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst
 
In het merendeel van de in 2007 gepubliceerde uitspraken werd goedkeuring verzocht van een beding dat voorziet in het zonder rechterlijke tussenkomst beëindigen van de huurovereenkomst op initiatief van de verhuurder. Dergelijke afwijkende bedingen worden vaak tussen huurder en verhuurder overeengekomen indien naast de huurovereenkomst partijen ook in samenhang met de huurovereenkomst een franchiseovereenkomst, concessieovereenkomst of andere vorm van samenwerkingsovereenkomst hebben gesloten. Het afwijkend beding voorziet dan in de mogelijkheid voor de verhuurder de huurovereenkomst door middel van een enkele schriftelijke kennisgeving te doen eindigen op het moment dat de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd. Een aardig voorbeeld van het toepassen van de toetsingsnormen van artikel 7:291 lid 3 BW ten aanzien van een dergelijk afwijkend beding zijn de uitspraken in de zaken Kantonrechter Haarlem, 29 mei 2006, WR 2007, 9 (Schiphol/ Compass Group) en Kantonrechter Haarlem 6 juli 2007, WR 2007, 8 (Schiphol/Lankhorst). In beide zaken hadden partijen een concessieovereenkomst en een huurovereenkomst gesloten. Deze concessieovereenkomst werd door partijen aangegaan voor de duur van vijf jaar, waarna deze van rechtswege zal eindigen. Verlenging voor een tweede termijn van vijf jaar kon slechts onder strikte voorwaarden plaatsvinden afhankelijk van de omzet en de exploitatie van de door de concessionaris gedreven winkel. Voorts was in de concessieovereenkomst het beding opgenomen dat deze tussentijds kon worden beëindigd zonder tussenkomst van de rechter, waarbij in de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen dat deze onlosmakelijk was verbonden met de concessieovereenkomst en zou eindigen op het moment dat de concessieovereenkomst eindigt. In de zaak Schiphol/Compass Group oordeelde de kantonrechter dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat zij de bescherming van afdeling 7.4.6 in redelijkheid niet behoeft.
 
De huurder had namelijk uitvoerig gesteld dat zij een onderneming was die wereldwijd in 90 landen actief was met in totaal 400 000 werknemers, waarvan in Nederland zo’n 50 000 mensen werkzaam waren verspreid over 1500 locaties. Daarnaast bedroeg alleen in Nederland al de jaaromzet € 372 000 000.
 
In de zaak Schiphol/Lankhorst ging het evenwel om een huurder die niet een vergelijkbare maatschappelijke positie had als die van de verhuurder. Derhalve ging de rechter over tot de toets of het afwijkende beding de rechten van de huurder wezenlijk zou aantasten. De rechter oordeelde dat dit het geval was nu de wettelijke termijnbescherming teniet werd gedaan door de koppeling van de concessieovereenkomst aan de huurovereenkomst met de mogelijkheid de concessieovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden. Nu er tegenover de aantasting van de huurbeschermingsrechten van huurder geen speciale voorbeelden stonden, oordeelde de rechter dat het beding de rechten van de huurder wezenlijk aantastte. Uit deze uitspraken kan worden afgeleid dat indien en voor zover huurder een vergelijkbare positie heeft als die van de verhuurder de rechter niet toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van het afwijkende beding[2] . Het kan dus lonen om reeds in het verzoekschrift gemotiveerd op te nemen waarom de huurder een partij is die de huurbeschermingsrechten in redelijkheid niet behoeft[3] . Daarnaast valt te concluderen dat een afwijkend beding waarin rechterlijke tussenkomst bij beëindiging van de huur op initiatief van de verhuurder wordt uitgesloten een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder inhoudt, zodat goedkeuring van het beding achterwege dient te blijven. Met betrekking tot dit laatste aspect kwam de rechter tot eenzelfde oordeel in de volgende zaken: Ktr. Amsterdam 9 november 2005, WR 2006, 20 (V&D), Hof ’s-Hertogenbosch 15 november 2005, WR 2006, 56, TvHB 2006-8 (Bakkerij Bart/Thijssen), Ktr. Haarlem 6 juli 2006, WR 2007, 8 (Schiphol/ Lankhorst), Ktr. Amersfoort 9 oktober 2006, WR 2007, 36 (Halfords/ Mulders), Ktr. Amsterdam 11 december 2006, WR 2007, 35 (Bruna/Dales), Ktr. Amersfoort 20 april 2007, WR 2007, 92 (Intertoys/Kiers) en Ktr. Zwolle 20 juni 2007, WR 2007, 100 (Coop/Codis).
 
In de hiervoor aangehaalde zaak Halfords/Mulders speelde mee dat de rechter de wens van de huurder om direct bij beëindiging van de franchiseovereenkomst bevrijd te zijn van de huurbetalingsverplichting naar mening van de rechter onvoldoende was voor afwijking van de wettelijke eis dat voor beëindiging een opzegging is vereist. De rechter nam hier duidelijk de huurder in bescherming, nu naar mening van de rechter de huurder de gevolgen van dit afwijkende beding voor eventuele gewijzigde omstandigheden in de toekomst, niet kon overzien. Daarnaast werd door de rechter meegewogen dat de weigering van de goedkeuring niet zou leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst nu er in de huurovereenkomst geen opschortende voorwaarde was opgenomen inhoudend dat er goedkeuring van een afwijkend beding moest zijn van de kantonrechter[4] . Saillant detail in deze kwestie was overigens dat verzoekers verzuimd hadden de franchiseovereenkomst te overleggen, als gevolg waarvan de rechter deze niet heeft kunnen toetsen op eventuele voordelen voor de huurder die de nadelen als gevolg van het afwijkende beding zouden kunnen opheffen.

 

Afwijking van de termijnbescherming en/of de opzeggingsgronden
 
De in 2007 gepubliceerde jurisprudentie laat ook zien dat er veelvoudig goedkeuring is gevraagd van bedingen die een afwijking bevatten op het punt van de termijnbescherming en/of de opzeggingsgronden. Een opmerkelijke uitspraak in dit kader is het arrest van het Hof ’s-Gravenhage van 25 augustus 2006, WR 2007, 10 (Bruna/Van den Bos)[5] . De verhuurder (Bruna) vroeg in deze zaak goedkeuring van de koppeling van de franchiseovereenkomst aan de huurovereenkomst, in die zin dat de looptijd van de huurovereenkomst afhankelijk zou worden gemaakt van de looptijd van de franchiseovereenkomst. Het beding bevatte voorts voor de verhuurder de mogelijkheid om door middel van een enkele schriftelijke kennisgeving van de huurder de huurovereenkomst te beëindigen indien en voor zover de franchiseovereenkomst zou eindigen. In zijn arrest overwoog het hof dat klaarblijkelijk Bruna er belang bij had dat zij bij beëindiging van de franchiseovereenkomst niet nog een beëindigingsprocedure zou moeten voeren om de huurovereenkomst te doen eindigen. Het hof houdt hier expliciet rekening met de belangen van de verhuurder, wat naar de letter van de wet niet mogelijk is bij de toetsing op grond van artikel 7:291 lid 3 BW. Onder het oude recht kon de rechter in het kader van de toetsing aan de bijzondere omstandigheden van het geval wél belangen van de verhuurder meewegen bij de vraag of het afwijkende beding moest worden goedgekeurd. Evenwel geldt dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:291 lid 3 BW niet volgt dat deze afwijking ten opzichte van het oude recht door de wetgeving is beoogd, zodat ik meen dat de rechter ook de belangen van de verhuurder in haar toetsing mag betrekken[6]. Het hof ging in deze zaak expliciet in op de vraag wat er zou gebeuren indien het afwijkende beding niet zou worden goedgekeurd. Het hof concludeerde dat bedrijfsmogelijkheden bij beëindiging van de franchiseovereenkomst voor de huurster zeer beperkt zouden zijn nu zij het gehuurde op grond van de bestemmingsclausule in de huurovereenkomst slechts mocht gebruiken conform de Bruna-formule. Voor een bestemmingswijziging van het gehuurde zou dus de huurster toestemming nodig hebben van de verhuurder. Voorts overwoog het hof dat er in de franchiseovereenkomst een regeling getroffen was ter bescherming van de investeringen van de franchisenemer/huurder bij beëindiging van de franchiseovereenkomst. Op grond van deze overweging kwam het hof tot het oordeel dat het afwijkende beding niet tot een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder leidde. Tot een min of meer gelijkluidend oordeel kwam de kantonrechter in de zaak Bart’s retail/VOF Nijhuis (Ktr. Almelo 26 februari 2007, Prg. 2007, 39).

 

In de zaak Bruna/Dales (Ktr. Amsterdam 11 december 2006, WR 2007, 35) deed Bruna uitdrukkelijk een beroep op voornoemd arrest van het hof in de zaak Bruna/Van den Bos. De kantonrechter oordeelde hier echter anders. Hij keurde de bedingen die de strekking hadden het beëindigen van de huurovereenkomst te verbinden aan het einde van de franchiseovereenkomst goed voor zover dit betekent dat het einde van de franchiseovereenkomst een grond zou zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter keurde echter niet goed het beding voor zover het inbreuk maakte op de wettelijke bepaling inzake opzegging en rechterlijke tussenkomst. Partijen hadden immers betoogd dat indien en voor zover één van de partijen het niet eens zou zijn met de beëindiging van de franchiseovereenkomst, deze door de rechter zou moeten worden getoetst. De kantonrechter oordeelde dat er onder die omstandigheden niet valt in te zien waarom de rechterlijke toetsing van de beëindiging van de huurovereenkomst, op de grond dat de franchiseovereenkomst is geëindigd, zou moeten worden uitgesloten. Voorts gaf de inhoud van de huurovereenkomst in deze kwestie nog aanleiding voor de kantonrechter om extra waakzaamheid te betrachten. In de huurovereenkomst was namelijk een beding opgenomen waarin de huurder de verhuurder machtigt om mede namens hem de noodzakelijke procedures ter verkrijging van rechterlijke goedkeuring aanhangig te maken. De rechter overwoog ten aanzien van dit beding dat dit tot gevolg heeft dat de huurder na ondertekening van de huurovereenkomst minder goed in staat zal zijn zelf haar belangen in de procedure te behartigen[7] .

 

Aanpassing van de looptijd van de onderhuurovereenkomst aan de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst
 
Tot slot valt in de jurisprudentie een laatste categorie bedingen te vinden waarvan goedkeuring wordt verzocht, namelijk bedingen die voorzien in aanpassing van de looptijd van een onderhuurovereenkomst en de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst. In deze uitspraken valt op dat indien er sprake is van een relatief beperkte duur van de bekorting van de looptijd van de huurovereenkomst, de rechter oordeelt dat geen sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder. Zie in dit verband Ktr. Delft 12 januari 2006, WR 2006, 71 (Bruna/Van den Bos) en Ktr. Zwolle 20 juni 2007, WR 2007, 100 (Coop/ Codis). In de hiervoor besproken zaak Bruna/Dales, oordeelt de kantonrechter dat de in het beding aan de verhuurder gegeven mogelijkheid om na het verstrijken van de eerste periode de huurovereenkomst éénzijdig te beëindigen een wezenlijke aantasting inhield van de wettelijke rechten van de huurder. De rechter overwoog hier dat indien er sprake is van een aanzienlijke bekorting van de looptijd van de huurovereenkomst dit met name het belang van de verhuurder dient en de huurder beschermd moet worden tegen een wezenlijke aantasting van zijn rechtsbescherming.

 

Conclusie
 
De huidige jurisprudentie over artikel 7:291 lid 3 BW geeft een wisselend beeld. Het is een veelheid van meningen van (kanton)rechters die soms ook met elkaar in tegenspraak zijn. Een aantal basisregels laat zich daaruit echter wel destilleren.
 
In de eerste plaats geldt dat beëindiging van de huurovereenkomst door de rechter moet worden getoetst. Een bepaling op grond waarvan de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan worden beëindigd, doorstaat de toets door de rechter over het algemeen niet en in het bijzonder niet wanneer de huurder/franchisenemer aanzienlijk in het gehuurde heeft geïnvesteerd. Het kan hierbij helpen in de samenwerkingsovereenkomst een regeling op te nemen waarin de investeringen van de franchisenemer/huurder gecompenseerd worden in het geval de huurovereenkomst eindigt.
 
Een afwijkend beding dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst behelst wegens wanprestatie van de huurder, kan niet door de kantonrechter worden getoetst nu dit in strijd is met artikel 7:291 lid 2 jo. 7:231 BW[8] . De jurisprudentie biedt evenwel mogelijkheden de opzeggingsgronden waaraan moet worden getoetst, te verruimen. Zo zou niet ondenkbaar zijn bijvoorbeeld de algemene belangenafwegingen van artikel 7:296 lid 3 BW, welke op grond van dit artikel na ommekomst van een huurperiode van tien jaar plaatsvindt, al na ommekomst van de eerste huurtermijn te laten plaatsvinden. Op deze manier kunnen partijen de huurovereenkomst laten eindigen als de samenwerkingsovereenkomst tot een einde komt, maar de rechter zal in ieder geval een oordeel moeten geven óf de huurovereenkomst ook daadwerkelijk kan worden beëindigd op grond van de gebruikte opzeggingsgrond.
 
Voorts wordt in de jurisprudentie belang toegekend aan het feit dat een huurder/franchisenemer het gehuurde na het beëindigen van de franchiseovereenkomst (terwijl de huurovereenkomst niet is geëindigd) feitelijk niet meer kan exploiteren op grond van een zeer beperkt geformuleerde bestemmingsclausule in de huurovereenkomst. Een dergelijke bestemmingsclausule behoeft geen rechterlijke toestemming. Het kan dus van belang zijn de bestemming in de huurovereenkomst zo beperkt mogelijk te formuleren, in die zin dat het gehuurde slechts mag worden gebruikt voor de exploitatie van bijvoorbeeld de Bruna-formule.
 
Daarnaast verdient het aanbeveling in de huurovereenkomst tot uitdrukking te brengen dat de huurder zich bewust is van de gevolgen van de beperking van zijn rechtspositie en desondanks de voorkeur geeft aan het aangaan van de minder gunstige huurovereenkomst boven geen huurovereenkomst. Hierbij kan het helpen dat de huurder wordt bijgestaan door een eigen advocaat, die hem op de consequenties van het afwijkende beding kan wijzen. Tevens verdient het aanbeveling om bij het indienen van het verzoekschrift alle relevante stukken in te dienen, opdat de rechter ook de samenhang van de verschillende overeenkomsten goed kan beoordelen, en tevens kan bezien of er bijvoorbeeld in de franchiseovereenkomst bepaalde financiële voordelen zijn overeengekomen die een afwijking van de huurrechtbescherming van de huurder zouden kunnen compenseren.
 
Een strikte toepassing van artikel 7:291 lid 3 BW zal naar mijn mening ervoor zorgen dat er meer duidelijkheid ontstaat over invulling van dit artikel.

 

Voetnoten
 
[1] Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, B, p. 3-4; Kamerstukken II 1999/ 2000, nr. 3, p. 4-5; Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 6.
[2] Overigens is mijn eigen ervaring dat, ook al is er sprake van een zogenaamd ‘sterke’ huurder, ter zitting de rechter zich ervan probeert te vergewissen of de huurder daadwerkelijk de consequenties overziet van de inhoud van het afwijkende beding.
[3] In een uitspraak van de Kantonrechter te Amsterdam, 9 november 2005, WR 2006, 20 oordeelde de rechter dat de stelling dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen in redelijkheid niet behoeft, niet, althans niet voldoende concreet, is onderbouwd. De rechter oordeelde dat er vooralsnog van uit moest worden gegaan dat een dergelijke situatie niet aanwezig was.
[4] Ten aanzien van een ontbindende voorwaarde geldt overigens dat deze vernietigbaar is als deze erop neerkomt dat ten nadele van de huurder wordt afgeweken van afdeling 7.6.4 BW. Dit geldt ook voor een ontbindende voorwaarde die inhoudt dat rechterlijke goedkeuring van een afwijkend beding niet zal worden verleend.
[5] Hoger beroep van Kantonrechter Delft 12 januari 2006, WR 2006, 71.
[6] Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, B. p. 3-4; Kamerstukken II 1999/ 2000, nr. 3. p. 4-5; Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 6
[7] In een uitspraak van de Ktr. Dordrecht, 20 oktober 2006, Prg. 2006, 192 (Laurus) oordeelde de kantonrechter dat het beding inhoudend dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat de franchiseovereenkomst tussen huurder en verhuurder eindigt kan worden goedgekeurd nu de huurder goed was voorgelicht door een eigen advocaat over de consequenties van het desbetreffende afwijkende beding.
[8] Terzijde, voor wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst, verwijs ik nog naar een arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch van 9 januari 2007. Daarin is geoordeeld dat een tekortkoming in de nakoming van een franchiseovereenkomst kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst indien er sprake is van (i) een duidelijke samenhang tussen beide overeenkomsten, (ii) waartegen door de huurder/franchisenemer nooit is geprotesteerd en (iii) de huurder/ franchisenemer door de koppeling tussen beide overeenkomsten niet wordt beroofd van de huurbescherming. Indien in het verleden bij het aangaan van een huurovereenkomst/franchiseovereenkomst de gevraagde toestemming door de kantonrechter niet is verleend of er is geen verzoek hiertoe ingediend en de huurder/franchisenemer schiet thans toerekenbaar tekort in de nakoming van de franchiseovereenkomst, kan op grond van dit arrest de huurovereenkomst wellicht worden beëindigd.