Publicaties Vastgoedrecht en Huurrecht

Op deze pagina treft u per jaargang een overzicht van onze reeds gepubliceerde artikelen en handboeken aan.

2020

  • Noot bij Hof Den Haag 31 maart 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:992

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 5, oktober 2020, mr. K. Keij
De door de verhuurder gevorderde achterstallige huurpenningen, boete en schadevergoeding worden deels toegewezen. De boete wordt cumulatief berekend. Wel matigt het hof de boete substantieel (van € 13.500,- tot € 1.500,-) vanwege een wanverhouding tussen de boete en de huurachterstand en een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade. Over de huurachterstand is geen wettelijke (handels)rente verschuldigd, nu niet is afgeweken van art. 6:92 lid 2 BW. Voorts oordeelt het hof dat de verhuurder (stilzwijgend) heeft ingestemd met verrekening van de huur met de waarborgsom door de huurder. 
Lees meer of download als PDF

 

      • Wetsvoorstel homologatie onderhands akkoord: de (on)mogelijkheden tot het wijzigen en beëindigen van lopende huurovereenkomsten

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 2, april 2020, mr. A. de Fouw en mr. K. Keij
In het kader van het programma ‘Herijking Faillissementsrecht’ is op 5 juli 2019 bij de Tweede Kamer een wetsvoorstel ingediend betreffende de Wet homologatie onderhands akkoord (hierna: WHOA). Op 4 december 2019 is een nota van wijziging ontvangen door de Tweede Kamer, waarin nog enkele wijzigingen op het eerder ingediende wetsvoorstel zijn voorgesteld. De WHOA heeft betrekking op een nieuwe insolventieprocedure, die het mogelijk maakt voor een schuldenaar om buiten faillissement en surseance zijn schulden te saneren door middel van een onderhands akkoord. Dit akkoord zou kunnen inhouden dat alle of een deel van de
schuldeisers hun vorderingen deels of helemaal niet betaald zullen krijgen, waarbij aan de schuldenaar finale kwijting wordt verleend. Het akkoord kan door de rechtbank worden goedgekeurd (‘gehomologeerd’), waarna (ook) schuldeisers die niet met het akkoord hebben ingestemd daaraan zijn gebonden. Het betreft (derhalve) een dwangakkoord buiten faillissement en surseance.
Aangezien de WHOA ‘slechts’ een wetsvoorstel betreft kan de inhoud hiervan nog worden gewijzigd. De WHOA is derhalve nog niet in werking getreden en het staat nog niet vast dat de wet (in de huidige vorm) zal worden ingevoerd. Indien de WHOA zal worden ingevoerd, is het de bedoeling dat de bepalingen hieruit een plaats zullen krijgen in de Faillissementswet. Gelet op de gevolgen die de WHOA bij invoering zal hebben voor het huurrecht, zal hieraan in dit artikel reeds aandacht worden besteed. In dit kader zal allereerst worden ingegaan op het doel van de WHOA en zal worden toegelicht hoe de procedure tot de homologatie van het akkoord werkt. Vervolgens zal aandacht worden besteed aan de relevantie van de WHOA voor de huurrechtpraktijk.
Deze relevantie is met name gelegen in het feit dat de WHOA mogelijkheden biedt om lopende (huur) overeenkomsten te wijzigen of op te zeggen. Hierbij wordt specifiek ingegaan op de mogelijkheden die de huurder onder het huidige recht heeft om – in geval van financieel zware tijden – onder zijn verplichtingen uit hoofde van een lopende huurovereenkomst uit te komen. Deze zullen worden afgezet tegen de nieuwe mogelijkheden die op grond van de WHOA worden geboden. Tevens wordt ingegaan op de vordering tot vergoeding van de leegstandschade van de verhuurder in geval van opzegging door de huurder, zogenaamde ‘ipso facto’-clausules en de positie van de garant of borg in het geval de rechten van de verhuurder wijzigen.

Lees meer of download als PDF 

2019

          • Noot bij Hof ‘s-Hertogenbosch 10 september 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3320
            Appellant h.o.d.n. D-Parts / B.V. Property Investment [vestigingsnaam] P.I.R.

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 6, december 2019, mr. A. de Fouw
De huurder huurt van de verhuurder een winkelruimte in de zin van art. 7:290 BW. De winkelruimte wordt casco verhuurd. Op enig moment begint de vloer in het gehuurde te verzakken als gevolg van een gebrek aan de dekvloer, die al sinds het begin van de huurovereenkomst in het gehuurde aanwezig is. De vraag rijst of (het herstel van) het gebrek aan de dekvloer voor rekening van de huurder of de verhuurder komt. De huurder stelt zich op het standpunt dat de verhuurder is gehouden om het gebrek aan de dekvloer te herstellen, aangezien de dekvloer onderdeel uitmaakt van het casco van het gehuurde en spreekt de verhuurder daartoe aan. De kantonrechter oordeelde in eerste aanleg dat de dekvloer niet tot het gehuurde behoort en dat het herstel van een gebrek daaraan niet voor rekening van de verhuurder komt. Het hof oordeelt dat – hoewel de dekvloer niet expliciet staat opgesomd onder de vermelding van onderdelen die tot het casco behoren – de verhuurder gehouden is tot het herstel daarvan. Aan dit oordeel ligt ten grondslag dat de dekvloer bij aanvang van de huurovereenkomst reeds in de winkelruimte aanwezig was, deze door natrekking deel uitmaakt van het gehuurde en in gebruik is gegeven aan de huurder. Omdat het gehuurde niet is te gebruiken zonder ook die reeds aanwezige dekvloer te gebruiken, maakt de dekvloer deel uit van wat tegen betaling van de huurprijs in gebruik is gegeven en daarmee is de dekvloer op grond van het bepaalde in artikel 7:201 lid 1 BW mee verhuurd. Nu partijen in dit kader geen van de wettelijke gebrekenregeling afwijkende afspraken hebben gemaakt, komt het herstel van de dekvloer voor rekening van de verhuurder.
Lees meer of download als PDF

          • Noot bij Hof ‘s-Hertogenbosch 30 april 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1621
            Stichting Recreatiepark / Werkmaatschappij

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 5, oktober 2019, mr. K. Keij
De verhuurder wil vier bestaande bedrijfsruimtes samenvoegen en uitbreiden omdat volgens de verhuurder de vraag naar grote bedrijfsruimte is toegenomen. Het hof oordeelt dat uit het geschetste renovatieplan blijkt dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie niet hetzelfde zullen zijn, nu het gehuurde zal opgaan in een groter geheel. Mede gelet op het ingrijpende karakter van de verbouwing en de verwachte renovatieperiode van vijf maanden, is de renovatie dan ook niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens het hof heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat renovatie noodzakelijk is om de leegstandschade een halt toe te roepen en om de rendementswaarde te verbeteren. Deze bedrijfseconomische motieven zijn voldoende om het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan te nemen. Bij de vaststelling van de verhuis- en inrichtingskosten oordeelt het hof dat de aanschafkosten van auto’s en een heftruck, omzetverlies en personeelskosten niet onder de tegemoetkoming ex artikel 7:297 BW vallen. Het hof verklaart het arrest uitvoerbaar bij voorraad aangezien een eventueel cassatieberoep naar het oordeel van het hof hoofdzakelijk zou neerkomen op het rekken van een kansloze zaak.
Lees meer of download als PDF

 

          • Wettelijke rente, wettelijke handelsrente en boete

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 3, juni 2019, mr. K. Keij
Dit artikel is onderdeel van de cyclus ‘huur en verbintenissenrecht’, waarin (extra) aandacht wordt geschonken aan het feit dat (ook) het algemeen verbintenissenrecht veel invloed heeft op de huurrechtpraktijk. In deze bijdrage wordt ingegaan op de wettelijke (handels)rente en de contractuele boete. Elk van deze onderdelen zal kort worden ingeleid met een beschrijving van het wettelijke kader en zal vervolgens worden toegespitst op de relevantie voor het huurrecht. Zo zal worden bekeken of de wettelijke (handels)rente verschuldigd is over een achterstallige betaling uit hoofde van een huurovereenkomst. Voorts zal in het kader van de huurprijswijziging ex art. 7:303 BW worden bezien of er wettelijke handelsrente, dan wel ‘gewone’ wettelijke rente, verschuldigd (kan) zijn over de teveel betaalde huur – na een neerwaartse huurprijswijziging – en over de ‘achterstallige’ huurpenningen, bij een opwaarts bijgestelde huurprijs. Tevens zal aandacht worden besteed aan de boete(rente)bedingen in de Algemene bepalingen bij de ROZ-modelhuurovereenkomsten, de matiging van boetes en zal worden uiteengezet waar de leerstukken inzake de wettelijke (handels)rente en de boete samenkomen.
Lees meer of download als PDF

 

2018

          • Noot bij Rb. Rotterdam 19 september 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:7821
            Magazijn “De Bijenkorf” B.V. / IEF c.s.

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 6, december 2018, mr. A. de Fouw
Geschil inzake de uitleg van een voorkeursrecht van koop in huurovereenkomsten, waarin is bepaald dat onder ‘verkoop’ tevens moet worden begrepen “iedere andere rechtshandeling met een zakenrechtelijk en/of obligatoir karakter die materieel tot een vergelijkbaar gevolg leidt.” De grootmoedermaatschappij van de verhuurder gaat over tot de verkoop van de aandelen in de moedermaatschappij van de verhuurder. De huurder meent dat het voorkeursrecht ook van toepassing is in geval van een aandelentransactie. De rechtbank stelt voorop dat uit de omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, voortvloeit dat grond bestaat voor uitleg van het beding naar (relatief) objectieve maatstaven. De rechtbank overweegt dat de transactie die heeft plaatsgevonden niets met het bestaan van het voorkeursrecht van doen heeft en komt tot de slotsom dat het voorkeursrecht niet van toepassing is op de betreffende aandelentransactie.
Lees meer of download als PDF

 

In 2013 verscheen de eerste druk van dit handboek. Inmiddels heeft het huurrecht bedrijfsruimte zich in de literatuur en in de jurisprudentie verder ontwikkeld. In deze herziende druk zijn de reeds bestaande hoofdstukken aangevuld dan wel herschreven en zijn drie hoofdstukken toegevoegd. Hoofdstuk 9 ‘Goedkeuring van afwijkende bedingen’ betreft een bewerking door mr. A. de Fouw en mr. K. Keij
Lees meer

 

          • Noot bij Hof Den Haag 3 april 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:875
            Appellante / ASR Levensverzekeringen N.V.

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 5, oktober 2018, mr. K. Keij
De verhuurder wil vier bestaande bedrijfsruimtes samenvoegen en uitbreiden omdat volgens de verhuurder de vraag naar grote bedrijfsruimte is toegenomen. Het hof oordeelt dat uit het geschetste renovatieplan blijkt dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie niet hetzelfde zullen zijn, nu het gehuurde zal opgaan in een groter geheel. Mede gelet op het ingrijpende karakter van de verbouwing en de verwachte renovatieperiode van vijf maanden, is de renovatie dan ook niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens het hof heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat renovatie noodzakelijk is om de leegstandschade een halt toe te roepen en om de rendementswaarde te verbeteren. Deze bedrijfseconomische motieven zijn voldoende om het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan te nemen. Bij de vaststelling van de verhuis- en inrichtingskosten oordeelt het hof dat de aanschafkosten van auto’s en een heftruck, omzetverlies en personeelskosten niet onder de tegemoetkoming ex art ikel 7:297 BW vallen. Het hof verklaart het arrest uitvoerbaar bij voorraad aangezien een eventueel cassatieberoep naar het oordeel van het hof hoofdzakelijk zou neerkomen op het rekken van een kansloze zaak.
Lees meer of download als PDF

 

          • Fiscale correctie op (huur)overeenkomsten

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 1, januari/februari 2018, mr. K. Keij
In dit artikel wordt het arrest van de Hoge Raad van 8 december 2017 (ECLI:NL:HR:2017:3075), waar het gaat over het aanbrengen van een fiscale correctie op (huur)overeenkomsten, besproken. Hierbij wordt tevens aangegeven wat de Hoge Raad in haar eerdere arresten met betrekking tot dit onderwerp heeft geoordeeld.
Lees meer of download als PDF

 

2017

          • Noot bij Hoge Raad, 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1352
            Eiser / Stichting Woonplus Schiedam

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 6, november/december 2017, mr. K. Keij)
In deze uitspraak vordert een huurder schadevergoeding van zijn verhuurder voor de schade die hij aan zijn inboedel heeft geleden ten gevolge van een overstroming in het gehuurde. Het gerechtshof oordeelt dat de verstopping van het rioolsysteem is ontstaan door oneigenlijk gebruik van het systeem door de bewoners van het bovengelegen appartementencomplex. Deze verstopping is volgens het hof een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht in de zin van art. 7:204 lid 3 BW. Voor zover de overstroming kan worden aangemerkt als een gebrek, is dit door de verhuurder verholpen. Het beroep van de huurder op schadevergoeding wordt afgewezen, nu de schade de verhuurder niet kan worden toegerekend. De Hoge Raad passeert het beroep van de huurder op art. 6:174 BW (de kwalitatieve aansprakelijkheid van de bezitter van een opstal).
Lees meer of download als PDF

 

          • IFRS:16: De nieuwe boekhoudstandaard en de gevolgen hiervan

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 4, juli/augustus 2017, mr. K. Keij)
In dit artikel ligt de nadruk op de wijzigingen op de nieuwe standaard, de IFRS 16, die de huidige standaard de IAS 17 leases vervangt per 1 januari 2019 en verplicht moet worden toegepast door alle EU-ondernemingen.
Lees meer of download als PDF

 

2016

          • Noot bij Rechtbank Amsterdam, 9 juni 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:3939
            Behoud van Monumenten Laurentius en Petronella / WE Real Estate Management

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 6, november/december 2016, mr. K. Keij
De verhuurder verlangt een aanpassing van de huurprijs. De huurder beroept zich daarop op een beding (art. 9.7) in de huurovereenkomst en stelt dat de procedure zoals omschreven in dit beding gevolgd dient te worden.
Lees meer of download als PDF

 

          • De recente ontwikkelingen rondom asbest in de nieuwste ROZ-modellen en in de jurisprudentie

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 5, september/oktober 2016, mr. A. de Fouw en mr. K. Keij
In dit artikel zal worden ingegaan op hetgeen ter zake asbest in de ROZ-modellen is opgenomen. Tevens wordt ingegaan op de verschillende soorten asbest en waarom het van belang is om verschillende soorten asbest te onderscheiden. Ten slotte wordt ingegaan op de nadere ontwikkelingen in de jurisprudentie.
Lees meer of download als PDF

 

          • De verantwoordelijkheid voor de bestemming van het gehuurde

Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 1, januari/februari 2016, mr. A. de Fouw en mr. W. Lever
In de praktijk ontstaan geregeld problemen op het moment dat de publiekrechtelijke bestemming op grond van het vigerende bestemmingsplan niet hetzelfde is als de bestemming die in de huurovereenkomst is neergelegd of anderszins het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd conform de overeengekomen bestemming. In dit artikel wordt antwoord gegeven op de vraag bij wie dan de verantwoordelijkheid rust.
Lees meer of download als PDF

 

2015

          • Noot bij Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Assen 8 juli 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4311

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 6, november/december 2015, mr. A. de Fouw en mr. K. Keij)
De huurder stemt in met het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor de gehuurde bedrijfsruimte, aangezien de verhuurder stelt dat het gehuurde zal worden gerenoveerd. De oude huurovereenkomst wordt met wederzijds goedvinden beëindigd. De renovatie van het gehuurde vindt uiteindelijk geen doorgang, waarna de huurder de nieuwe huurovereenkomst vernietigt wegens dwaling. De huurder stelt de nieuwe huurovereenkomst slechts te zijn aangegaan vanwege de renovatie en de voordelen die daaruit voor de huurder zouden voortvloeien. De kantonrechter neemt aan dat er een causaal verband is tussen het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst en de renovatie en verklaart voor recht dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd.
Lees meer of download als PDF

 

          • Transformatie van leegstaande kantoren in tijdelijke woonruimte – De mogelijkheden op grond van de Leegstandwet en het Bor

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 5, september/oktober 2015, mr. W. Lever)
In dit artikel worden de (verruimde) mogelijkheden van tijdelijke verhuur van kantoren op grond van de Leegstandwet besproken, waarbij tevens de publiekrechtelijke aspecten op grond van het Bor aan de orde zullen komen.
Lees meer of download als PDF

 

          • Rechterlijke goedkeuring afwijkend huurbeding na vernietiging mogelijk?

(Vastgoedrecht, VGR 2015-3, mr. W. Lever)
De rechtsvraag die aan de Hoge Raad voorlag, en in het artikel wordt becommentarieerd, is of een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW nog kan worden behandeld als de vernietigbaarheid van het beding ingevolge artikel 7:291 lid 1 BW is ingeroepen.
Lees meer of download als PDF

 

          • De vergoeding voor het gebruik van openbaar vaarwater Precario of huur?

(De Gemeentestem, 7 april 2015, Gst. 2015/31, mr. W. Lever)
Kan voor het hebben van en ligplaats voor een woonboot of een steiger in openbaar vaarwater wel precariobelasting worden geheven en zo ja, kan in dat geval in plaats daarvan ook een huurovereenkomst worden gesloten?.
Lees meer of download als PDF

 

          • Huurrecht en bestuursrecht

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 3, mei/juni 2015, mr. A. de Fouw en mr. A. Kamphuis.)
In dit artikel wordt de doorwerking van het bestuursrecht in het huurrecht besproken.
Lees meer of download als PDF

 

          • De toepassing van de goedkeuringsgronden bij afwijkende bedingen

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 1, januari/februari 2015, mr. A. de Fouw, mr. K. Keij en mr. A. Sinnige)
In dit artikel wordt ingegaan op de argumenten die bestaan voor alternatieve toepassing van de goedkeuringsgronden bij afwijkende bedingen. In dit kader worden twee arresten van de Hoge Raad besproken (Toko Mitra/PMT en Aldi/Kroon). Ook wordt aandacht besteed aan twee uitspraken van het Hof Amsterdam.
Lees meer of download als PDF

 

2014

          • Noot bij Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 8 juli 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:2066, Group B.V. / Exploitatie B.V.

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 5, september/oktober 2014, mr. A. de Fouw en mr. K. Keij)
Het Hof oordeelt in deze zaak of er sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in art. 7:304 lid 4 BW op grond waarvan de nader vastgestelde huurprijs op een latere datum zou dienen in te gaan.
Lees meer of download als PDF

 

2013

          • Noot bij Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch 19 oktober 2012, ECLI:NL:RBSHE:BY1179, Bestseller / Reaal

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 1, januari/februari 2013, mr. A. de Fouw en mr. K. Keij)
Huurder verzoekt in deze zaak benoeming van een deskundige ex art. 7:304 lid 2 BW. Verhuurder stelt dat huurder niet ontvankelijk is in haar verzoek aangezien partijen voor de wijze van benoeming van deskundige(n) een beding in de algemene bepalingen zijn overeengekomen. Het hof oordeelt in voordeel van verhuurder.
Lees meer of download als PDF

 

          • Opleveringsperikelen bij huur van bedrijfsruimte: een praktische beschouwing

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 1, januari/februari 2013, mr. A. de Fouw en mr. A.H.J. Bogaard)
Dit artikel beoogt een aantal veel voorkomende opleveringsproblemen bij (vooral de aanvang van) de huur van bedrijfsruimte in kaart te brengen en tevens een aantal praktische tips te geven teneinde discussie hieromtrent te voorkomen.
Lees meer of download als PDF

 

2012

          • Noot bij Gerechtshof Amsterdam 4 september 2012, ECLI:NL:GHARN:BX6413, RE-BS B.V. / Grand Café du Sports XEL B.V.

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 6, november/december 2012, mr. A. de Fouw en mr. K. Keij)
Huurder heeft een bedrijfsruimte gehuurd die op grond van de contractuele bestemming dient te worden gebruikt als horecabedrijf c.q. grand café. Voor die exploitatie blijkt huurder geen exploitatievergunning te kunnen krijgen aangezien een dergelijke exploitatie in strijd is met het bestemmingsplan. Het hof oordeelt dat dit een tekortkoming door verhuurder oplevert die ontbinding van de overeenkomst door huurder rechtvaardigt.
Lees meer of download als PDF

 

          • Goedkeuring van afwijkende bedingen

(Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 4, juli/augustus 2012, mr. A. de Fouw)
In dit artikel wordt eerst ingegaan op de reikwijdte van art. 7:291 BW, waarna de afzonderlijke goedkeuringsgronden worden geanalyseerd. Vervolgens wordt er stilgestaan bij enige aandachtspunten die specifiek zien op de combinatie van huur en franchise. Tevens wordt er een procestechnisch uitstapje gemaakt.
Lees meer of download als PDF

 

2010

        • Kroniek Toetsing van afwijkende bedingen
          (Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, maart/april 2010, mr. A. de Fouw)
          In dit jurisprudentieoverzicht wordt ingegaan op de verschillende soorten afwijkende bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht en de conclusies die ten aanzien van toetsing van deze bedingen kunnen worden getrokken.
          Lees meer of download als PDF