Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nummer 5, oktober 2019, mr. K. Keij

 

Samenvatting
Beëindiging, duur, uitleg, tijdelijk, voortzetting, termijnbescherming, opzeggingsbescherming
De verhuurder wil vier bestaande bedrijfsruimtes samenvoegen en uitbreiden omdat volgens de verhuurder de vraag naar grote bedrijfsruimte is toegenomen. Het hof oordeelt dat uit het geschetste renovatieplan blijkt dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie niet hetzelfde zullen zijn, nu het gehuurde zal opgaan in een groter geheel. Mede gelet op het ingrijpende karakter van de verbouwing en de verwachte renovatieperiode van vijf maanden, is de renovatie dan ook niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens het hof heeft de verhuurder voldoende aannemelijk gemaakt dat renovatie noodzakelijk is om de leegstandschade een halt toe te roepen en om de rendementswaarde te verbeteren. Deze bedrijfseconomische motieven zijn voldoende om het dringend nodig hebben voor eigen gebruik aan te nemen. Bij de vaststelling van de verhuis- en inrichtingskosten oordeelt het hof dat de aanschafkosten van auto’s en een heftruck, omzetverlies en personeelskosten niet onder de tegemoetkoming ex artikel 7:297 BW vallen. Het hof verklaart het arrest uitvoerbaar bij voorraad aangezien een eventueel cassatieberoep naar het oordeel van het hof hoofdzakelijk zou neerkomen op het rekken van een kansloze zaak.

 

Gerechtshof

 

Stichting Recreatiepark [recreatiepark], p>

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

advocaat: mr. H.J. Heynen te Venlo,

 

tegen

 

[de vennootschap],,

gevestigd te [vestigingsplaats,

geïntimeerde,

advocaat: mr. W.A. Braams te Waalre.

(…)

 

6. De beoordeling

 

6.1.1. In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de volgende feiten vastgesteld:
– eiseres in conventie, gedaagde in voorwaardelijke reconventie, nader ook kortweg eiseres te noemen, [hof: [appellante]] exploiteert een recreatiepark waarop zich onder meer ook horecavoorzieningen bevinden;
– met ingang van 1 november 2011 heeft eiseres de op dit recreatiepark aanwezige, kort gezegd, horecavoorzieningen (in eerste instantie nog zonder, doch nadien ook inclusief bowlingbanen) aan de heer [huurder] verhuurd, handelend onder de naam [HCOC]; deze overeenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin der wet werd gesloten voor een periode van 2 jaren, derhalve ingaand 1 november 2011 en eindigend per 31 oktober 2013;
– in de periode voorafgaand aan 1 november 2013 is continuatie van uitbesteding van horecavoorzieningen met de heer [huurder] besproken, welke daartoe, met medeweten van eiseres, voorafgaand aan 1 november 2013, een drietal vennootschappen heeft opgericht, waaronder gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, nader ook kortweg gedaagde te noemen, [hof: [geïntimeerde] ] als werkmaatschappij; de voorheen door de heer [huurder] gedreven onderneming ([HCOC]) waarin de exploitatie van de horecavoorzieningen op het recreatiepark van eiseres plaats vond, werd daarbij in gedaagde ingebracht, effectief met ingang van 4 oktober 2013;
– aansluitend, na oprichting van gedaagde als werkmaatschappij, heeft eiseres dezelfde horecavoorzieningen andermaal aan ditmaal gedaagde verhuurd, voor de periode van opnieuw 2 jaren; deze tweede huurovereenkomst is daarmee ingegaan op 1 november 2013 en kende een looptijd tot 1 november 2015;
– voorafgaand aan 1 november 2015 hebben partijen opnieuw continuatie van uitbesteding van horecavoorzieningen aan gedaagde besproken, doch dat heeft niet tot een nieuwe, derde overeenkomst geleid; een vervolgens door eiseres tegen gedaagde ingeleide procedure in kort geding, gericht op ontruiming door gedaagde van het huurobject, heeft tot afwijzing van de gevorderde ontruiming geleid, waarna gedaagde feitelijk, ook na mogelijke beëindiging van huur per 1 november 2015, in het genot van het huurobject is gebleven;
– na een aanvankelijke periode, waarin eiseres huurpenningen c.a. niet langer van gedaagde wenste te accepteren, heeft gedaagde in de periode na 1 november 2015 door haar op voet van de huurovereenkomst verschuldigde bedragen aan eiseres voldaan; ten tijde van de comparitie van partijen (11 november 2016) was de huur dan wel de daaraan gelijk te stellen gebruiksvergoeding over de maanden februari en maart 2016 nog niet door gedaagde betaald tot een bedrag van € 39.717,65; een naar de stelling van gedaagde alsnog kort voordien daarop gedane deelbetaling tot in totaal een bedrag van € 6.000,00 kon ter comparitie van partijen niet positief worden vastgesteld om reden van hoe dan ook eerst kortelings vanuit het buitenland gedane betalingen.
6.1.2. De grieven I en II van [appellante] zijn gericht tegen deze feitenvaststelling. Volgens grief I impliceert de vaststelling onder het tweede bulletpoint dat [appellante] voorafgaande aan de inbreng van de activiteiten van HCOC in [geïntimeerde] daarin werd gekend, maar is dit onjuist. Voorts impliceert die vaststelling dat alle activiteiten van HCOC in [geïntimeerde] werden ingebracht, maar is slechts een gedeelte ingebracht, aldus [appellante]. Naar het oordeel van het hof kan bij de hiernavolgende beoordeling worden uitgegaan van de vaststelling onder het tweede bulletpoint. De door [appellante] genoemde implicaties zullen in het navolgende aan de orde komen (zie rov. 6.12 en 6.13). Grief II heeft betrekking op de vaststelling onder het vierde bulletpoint. [appellante] meent dat de woorden ‘andermaal’ en ‘opnieuw’ impliceren dat tussen [appellante] en [geïntimeerde] reeds eerder een huurovereenkomst heeft bestaan, terwijl een van de stellingen van [appellante] nu juist is dat dit niet het geval is. Ook de vaststelling onder het vierde bulletpoint kan naar het oordeel van het hof in hoger beroep tot uitgangspunt dienen. De vraag of er sprake is van de voortzetting van een tussen partijen bestaande rechtsverhouding zal hierna (in rov. 6.16) worden beantwoord. Ook overigens beschouwt het hof de door de kantonrechter vaststelde feiten, die verder niet betwist zijn, als vaststaand.
6.2.1. In eerste aanleg vorderde [appellante] in conventie, na wijziging van eis bij akte eiswijziging van 3 november 2016, verkort weergegeven: primair:
– verklaring voor recht dat de hiervoor in rov. 6.1.1 onder het vierde bulletpoint bedoelde huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst met [geïntimeerde]) is geëindigd op 1 november 2015; subsidiair, indien en voor zover de huurovereenkomst met [geïntimeerde] nog niet zou zijn geëindigd: ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde; primair en subsidiair:
– ontruiming van het gehuurde;
– veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs op grond van artikel 7:225 BW dan wel de huurprijs; en, – veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente, en de nakosten.
6.2.2. In voorwaardelijke reconventie, voor het geval de kantonrechter de conventionele vorderingen van [appellante] zou toewijzen, vorderde [geïntimeerde], verkort weergegeven, veroordeling van [appellante] tot het betalen van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
6.2.3. Op hetgeen partijen ten grondslag hebben gelegd aan hun vorderingen en de door hen gevoerde verweren zal het hof zal, voor zover in hoger beroep van belang, verderop ingaan. 6.3. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vorderingen van partijen over en weer afgewezen en heeft hij [appellante] veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en wel uitvoerbaar bij voorraad.
6.4. [appellante] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. Daarbij heeft zij in haar dagvaarding in hoger beroep verwezen naar het petitum van haar dagvaarding in eerste aanleg. Het hoger beroep van [appellante] strekt er evenwel toe dat haar vorderingen zoals gewijzigd bij voormelde akte van 3 november 2016 alsnog worden toegewezen. Naar het hof aanneemt, dient bij de beoordeling in hoger beroep derhalve te worden uitgegaan van de gewijzigde eis. Blijkens de memorie van antwoord en het verhandelde ter zitting heeft [geïntimeerde] dat ook zo begrepen. Daarnaast vordert [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep reeds aan [geïntimeerde] heeft voldaan, aan [appellante] terug te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente. Ten slotte vordert [appellante] veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente, alsmede van nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 6.5. Het hof ziet aanleiding om eerst grief IV te behandelen. Deze grief heeft tot doel het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de vraag of partijen gerechtigd waren op 1 november 2013 een nieuwe huurovereenkomst te sluiten voor de duur van twee jaar of korter (artikel 7:301 lid 1 BW) in volle omvang ter toetsing aan het hof voor te leggen. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.
6.6. [appellante] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] door verloop van de bepaalde tijd van twee jaar met ingang van 1 november 2015 tot een einde is gekomen. Dit standpunt ligt ten grondslag aan de primair gevorderde verklaring voor recht en veroordelingen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs op grond van artikel 7:225 BW.
6.7. [geïntimeerde] heeft – in de eerste plaats – het verweer gevoerd dat de huurovereenkomst met [geintimeerde] geduid dient te worden als een vervolgovereenkomst op de eerder met de heer [huurder] aangegane overeenkomst met ingang van 1 november 2011. Op voet van het bij artikel 7:301 BW, in verbinding met artikel 7:291 BW bepaalde brengt dat met zich dat er per 1 november 2013 een reguliere overeenkomst voor de duur van vijf jaar tot stand is gekomen, zij het dat daarop de twee jaar sinds 1 november 2011 in mindering komen. Dat betekent een huurovereenkomst tussen partijen tot 1 november 2016, terwijl zo een huurovereenkomst door [appellante] niet tijdig werd opgezegd en mitsdien doorloopt tot 1 november 2021.
6.8. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] zich mede beroepen op de parlementaire geschiedenis, stellende dat daaruit blijkt dat de wettelijke regeling van artikel 7:301 BW is bedoeld voor proefondervindelijk onderzoek naar de levensvatbaarheid van het bedrijf van de huurder en niet voor andere doeleinden. De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder meer het volgende relevante gedeelte uit de parlementaire geschiedenis van (de voorloper van) artikel 7:301 BW vermeld: Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3 (MvT), p. 8, § 11
“Partijen kunnen immers niet altijd en onder alle omstandigheden aan de termijn van tien jaar worden gebonden. Er kunnen zich tal van gevallen voordoen waarin een kortere duur gerechtvaardigd is. Voor deze gevallen schept het ontwerp een eenvoudige mogelijkheid daartoe, maar aangezien de beoordeling of zulk een geval zich voordoet niet geheel en al aan partijen kan worden overgelaten zonder gevaar dat de gehele dwingendrechtelijke regeling illusoir wordt gemaakt, is daarvoor rechterlijke tussenkomst voorgeschreven. … De ondergetekende is echter van oordeel, dat deze ene uitzondering niet voldoende is. In ieder geval dient vermeden te worden, dat partijen ook voor het aangaan van kortlopende contracten van enkele maanden zich tot de rechter zouden moeten wenden om zijn goedkeuring te verkrijgen. Om die reden is in het ontwerp bepaald, dat partijen ten aanzien van het sluiten van een huurovereenkomst beneden zekere duur geheel vrij zijn. Hierdoor wordt bereikt dat rechterlijke inmenging niet vereist is wanneer b.v. de vestiging van het bedrijf van de huurder slechts van zeer tijdelijke aard of voorlopig is. Het geval, waarin de huurder eerst eens wil aanzien hoe het met zijn bedrijf loopt, voordat hij zich voor langere tijd bindt, doet zich nogal eens voor. Echter ook wanneer een pand slechts gedurende korte tijd beschikbaar is voor verhuring, zal de bepaling van toepassing zijn. Bij de begrenzing van deze vrije periode is ervan uitgegaan dat de huurder bij voorlopige vestiging in de praktijk na twee jaar wel weet of hij met zijn bedrijf in een bepaald pand in zee kan gaan. Voorgeschreven is daarom dat partijen bij de aanvang van de huurverhouding zonder enige rechterlijke tussenkomst een duur van twee jaar of korter of een onbepaalde tijd mogen overeenkomen; het dwingendrechtelijke regime is dan aanvankelijk niet van toepassing. Het wordt evenwel van rechtswege toepasselijk wanneer de huurder bij het verstrijken van deze twee jaar nog in het genot van het pand is. De overeenkomst komt dan automatisch te gelden voor vijf jaar, zulks van de aanvang van de overeenkomst af, derhalve voor nog drie jaar na het verstrijken van die twee jaar met de gewone mogelijkheid van verlenging na ommekomst van deze vijf jaar.” De kantonrechter heeft vervolgens overwogen dat uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid dat er zowel aan de zijde van [geïntimeerde], als huurder, gelegen omstandigheden aan de orde kunnen zijn, ter rechtvaardiging van een huur voor korte duur (met name: proefperiode), als ook omstandigheden aan de zijde van [appellante] als verhuurder (met name: kortdurende beschikbaarheid van het huurobject). Bepaald dient daarom te worden welke omstandigheden in de onderhavige situatie ter zake doen, aldus de kantonrechter. Vervolgens heeft de kantonrechter overwogen dat een proefperiode, bezien vanuit de positie van [geïntimeerde] als huurder, niet aan de orde is en dat aan de zijde van [appellante] als verhuurder, op zichzelf geen omstandigheden rond 1 november 2013 aan te wijzen zijn, zoals in de parlementaire geschiedenis thuis te brengen. Het hof deelt de mening van [appellante] dat de kantonrechter artikel 7:301 BW te beperkt heeft uitgelegd in het licht van de parlementaire geschiedenis. Daaruit valt af te leiden dat de wetgever ‘tal van redenen’ zag om tijdelijke verhuur mogelijk te maken die niet zou vallen onder het dwingendrechtelijke regime van (thans) artikel 7:291 tot en met 300 BW. Een aantal van deze redenen zijn terug te lezen in de parlementaire geschiedenis en de kantonrechter heeft onderzocht of deze redenen in dit geval een huur voor korte tijd rechtvaardigen. Genoemde redenen zijn evenwel niet uitputtend (vgl. ECLI:NL: GHARN:2006:AZ6601, rov. 3.8), zoals [appellante] terecht heeft opgemerkt.
6.9. Voorts verwijst het hof naar een arrest van het hof Amsterdam in een vergelijkbare zaak (ECLI: NL:GHAMS:2016:5499). Het hof verenigt zich met de volgende overwegingen en de daarin vervatte maatstaf voor de in dezen te verrichten toetsing (in rov. 3.3.3). “Als een huurovereenkomst tot een einde is gekomen, […], kunnen de partijen in beginsel daarna rechtsgeldig een huurovereenkomst voor twee jaar of korter sluiten, met als gevolg dat aan de huurder op grond van het bepaalde in artikel 7:301 lid 1 BW na het einde van die huurovereenkomst geen huurbescherming toekomt. Dit uitgangspunt moet echter uitzondering lijden als de overeenkomst van twee jaar of korter niet kan worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst, maar in feite een voortzetting is van de eerste huurovereenkomst. Dat zal onder meer het geval kunnen zijn als de partijen niet werkelijk hebben beoogd dat die eerste huurovereenkomst zou eindigen of wanneer die beëindiging niet geacht kan worden in vrijheid te zijn overeengekomen.” Het geschil tussen partijen in onderhavige zaak spitst zich toe op de vraag of de huurovereenkomst met [geïntimeerde] kan worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst of in feite een voortzetting is van de in rov. 6.1.1 onder het eerste bulletpoint genoemde overeenkomst, dat wil zeggen de huurovereenkomst van [appellante] met de heer [huurder] ingaand 1 november 2011 en eindigend per 31 oktober 2013 (hierna: de huurovereenkomst met [huurder]).
6.10. In dit verband heeft [geïntimeerde] de volgende omstandigheden aangevoerd:
– de onderneming van de eenmanszaak van de heer [huurder] werd volledig ingebracht in [geintimeerde];
– deze ‘gedaantewisseling’ had enkel tot gevolg dat onmiddellijk eigenaar de heer [huurder] middellijk eigenaar werd;
– de horeca-activiteiten hebben naar aard en hoedanigheid niet verschild voorafgaand en na 1 november 2013; – er waren geen relevante wijzigingen aan de orde met betrekking tot deze exploitatie; – de persoon van de heer [huurder] had zeggenschap over de horeca-exploitatie en bleef deze houden; – er was sprake van een ‘naadloze’ overgang van de exploitatie;
– de voortzetting van de exploitatie was al in de eerste huurovereenkomst (ingaande 1 november 2011) voorzien;
– de levensvatbaarheid van de exploitatie was aangetoond en de heer [huurder] en [geïntimeerde] hebben steeds volledige openheid van zaken over de exploitatie gegeven. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] eenduidig een voortzetting is van de huurovereenkomst met [huurder]. Daaraan heeft zij nog toegevoegd dat, anders dan in de zaak die geleid heeft tot bovengenoemd arrest van hof Amsterdam, geen sprake was van een gewijzigd huurobject en geen sprake is van nieuwe bijzondere voorwaarden ten gunste van de huurder, maar dat integendeel de huurprijs van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] fors hoger is dan de huurprijs die in 2011 werd overeengekomen.
6.11. Naar het oordeel van het hof zijn de door [geintimeerde] aangevoerde omstandigheden onvoldoende om aan te nemen dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] in feite een voortzetting is van de huurovereenkomst met de heer [huurder]. Daarbij is de gang van zaken voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst met [geintimeerde] van belang, zoals die blijkt uit de processtukken en het ter zitting verhandelde.
6.12. De heer [huurder] heeft op 10 augustus 2011 de eenmanszaak “[huurder] HCOC” opgericht teneinde de horeca op het recreatiepark van [appellante] te gaan exploiteren. Vervolgens heeft de heer [huurder] ervoor gekozen om een drietal vennootschappen op te richten die de onderneming zouden voortzetten. Dit op advies van zijn accountant, om zijn risico’s te spreiden. Op 4 oktober 2013 zijn opgericht: [geïntimeerde] als werkmaatschappij, de holding [beheer] Beheer B.V. en de personeelsvennootschap HRM B.V. De bedoeling was aanvankelijk dat de eenmanszaak zou worden ingebracht in de holding en daarvanuit een deel van de activiteiten, bezittingen en schulden zouden doorzakken naar [geintimeerde] en een deel naar HRM B.V., terwijl een deel zou achterblijven in de holding. Uiteindelijk is ervoor gekozen om de eenmanszaak in te brengen in [geïntimeerde]. Het personeel werkzaam bij de eenmanszaak is na verloop van tijd wel overgegaan naar HRM B.V. De bedoeling was verder dat exploitaties van andere horecalocaties (in andere werkmaatschappijen dan [geïntimeerde]) onder de holding onder te brengen, hetgeen later ook is gebeurd.
6.13. Tussen partijen staat ter discussie of [appellante] gekend is in de opgerichte vennootschapsrechtelijke constructie. Uit de verklaringen van de heer [huurder] en de heer [de bestuurder van appellante], de bestuurder van [appellante], tijdens het pleidooi blijkt dat [huurder] heeft meegedeeld aan de heer [de bestuurder van appellante] dat hij deze constructie zou hanteren. [appellante] wist daar dus van. Aldus verstaan acht het hof de feitenvaststelling van de kantonrechter daarover juist (zie hiervoor rov. 6.1.2 betreffende grief I).
6.14. Voorts heeft de heer [de bestuurder van appellante] niet of althans onvoldoende bestreden naar voren gebracht dat hij wel bezwaar had tegen die constructie, dat hij wilde, als [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor vijf jaar wilde hebben, dat de holding dan ook contractspartij zou worden, maar dat de heer [huurder] dat niet wilde, en dat daarom een huurovereenkomst voor twee jaar met (alleen) [geïntimeerde] tot stand is gekomen. De heer [de bestuurder van appellante] heeft toegelicht dat zijn opstelling in dit onderhandelingsproces was ingegeven door ervaringen van [appellante] in de contractperiode met de heer [huurder]. Daarbij had [appellante] zich onder meer garant moeten stellen voor betalingen van de heer [huurder] aan leveranciers. Hij wilde eerst aanzien hoe dit ging met [geïntimeerde, voordat hij [appellante] aan een huurovereenkomst van vijf jaar met [geïntimeerde] zou binden. Dit ook gelet op het feit dat de heer [huurder] zijn risico’s als privépersoon had afgestoten. De heer [de bestuurder van appellante] heeft aangegeven dat hij zeker weet dat de heer [huurder] bij de besprekingen hierover – die kennelijk ook zijn gevoerd door de accountant van de heer [huurder] namens [geïntimeerde] – betrokken is geweest. Het hof ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de verklaringen van de heer [de bestuurder van appellante].
6.15. Het vorenstaande strookt in zoverre met de verklaring van de heer [huurder] tijdens het pleidooi dat hij heeft verklaard dat nadat hij de zogenoemde ‘identiteitswissel’ (van eenmanszaak [huurder] HCOC naar [geïntimeerde]) had gemeld, partijen naar aanleiding van de reactie van [appellante] daarop in onderhandeling zijn gegaan. De heer [huurder] heeft ook bevestigd dat [appellante] met de holding wilde tekenen. Hij heeft (alleen) gezegd zich niet te herinneren waarom de huurovereenkomst voor twee jaar is geworden. Intussen heeft hij wel namens [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor twee jaar (en niet voor vijf jaar) getekend. Dat de heer [huurder] hiervoor geen verklaring kan geven, klemt te meer nu [geintimeerde] in haar processtukken heeft gesteld dat fors in het gehuurde is geïnvesteerd (in 2011 al ± € 165.000,- excl. BTW) en dat zij de investeringen nog niet heeft kunnen terugverdienen, waarbij de afschrijftermijn vijf jaar bedraagt maar in de regel tien jaar wordt aangehouden.
6.16. Op grond van het voorgaande in onderling verband en samenhang bezien komt het hof tot de conclusie dat er sprake is van een geval als bedoeld in de parlementaire geschiedenis waarin tijdelijke verhuur gerechtvaardigd is. In het bijzonder is van betekenis dat de contractspartij aan de zijde van de huurder is gewijzigd. Daarbij gaat het er niet slechts om dat er sprake is van een andere juridisch entiteit. De vennootschapsrechtelijke herstructurering door de heer [huurder] leidde ook tot een andere positie van [appellante] als verhuurder ten opzichte van haar huurder, waaronder een principieel verschil in verhaalsmogelijkheden. De huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft daarmee een voldoende eigenstandig karakter om als huurovereenkomst van twee jaar (of korter) in de zin van artikel 7:301 lid 1 BW te worden beschouwd.
6.17. Het hof heeft onder ogen gezien dat er geen sprake was van wijziging van het huurobject, dat de horeca-exploitatie op dezelfde wijze werd voortgezet en dat dit geschiedde door dezelfde personen (de heer [huurder] en zijn personeel). In de gegeven situatie acht het hof dit evenwel van ondergeschikt belang. Overigens waren er wel wijzigingen tussen de huurovereenkomst met [huurder] en de huurovereenkomst met [geïntimeerde]. [appellante] heeft erop gewezen dat partijen in de onderhandelingen over de huurovereenkomst met [geïntimeerde] overeenstemming hebben bereikt over een andere huurprijs, een andere berekening van de huurprijs, een andere waarborgsom en het van toepassing verklaren van nieuwe algemene voorwaarden.
6.18. Hieruit volgt dat grief IV, die is gericht tegen het honoreren door de kantonrechter van het onderhavige verweer van [geïntimeerde] (zie rov. 6.7), slaagt. De devolutieve werking van het appel brengt mee dat thans ook op de andere twee verweren van [geïntimeerde] in eerste aanleg moet worden beslist.
6.19. [geïntimeerde] heeft zich – in de tweede plaats – verweerd met de stelling dat haar positie als huurder feitelijk op 4 oktober 2013 is aangevangen, zodat voortgaand gebruik van het huurobject na 4 oktober 2015 (na verloop van twee jaar en voorafgaand aan 1 november 2015) valt aan te wijzen, welk voortgaand gebruik op voet van artikel 7:301 BW evenzeer tot een overeenkomst voor de duur van vijf jaar heeft geleid, en wel, na toerekening van de reeds verstreken twee jaar, tot 4 oktober 2018.
6.20. Het hof verwerpt dit verweer. Dit verweer is gebaseerd op de stelling van [geïntimeerde] dat op 4 oktober 2013 de eenmanszaak [huurder] HCOC is ingebracht in [geïntimeerde]. Dit leidt er evenwel op zichzelf niet toe dat [geïntimeerde] toen het gehuurde in gebruik heeft genomen als huurster. Uit de huurovereenkomst met [huurder] vloeit voort dat [huurder] HCOC het gebruik had van het gehuurde (tot en met 31 oktober 2013). Gesteld noch gebleken is dat [appellante], [huurder] HCOC en [geïntimeerde] in afwijking daarvan zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] vanaf de datum van de inbreng van de eenmanszaak het gebruik zou hebben. Dat [appellante] wist dat de eenmanszaak [huurder] HCOC zou worden ingebracht in [geïntimeerde], maakt dit niet anders.
6.21. Het derde verweer van [geïntimeerde] houdt in dat zij feitelijk het gebruik van het huurobject ook na 1 november 2015 heeft behouden, zodat ook om die reden op voet van artikel 7:301 BW van rechtswege een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is ontstaan, in dit geval te rekenen vanaf 1 november 2013 tot 1 november 2018.
6.22. Ook aan dit verweer gaat het hof voorbij. Niet in geschil tussen partijen is dat [geïntimeerde] de exploitatie van het gehuurde op 1 november 2015 (tot op de dag van vandaag) heeft voorgezet. Duidelijk was echter ook dat [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] niet zonder meer wenste voor te zetten. Partijen zijn het niet eens geworden over de voorwaarden voor voortzetting van de huurovereenkomst vanaf 1 november 2015. [appellante] heeft [geïntimeerde] vervolgens verzocht tot ontruiming over te gaan. [geïntimeerde] heeft dit geweigerd, waarop [appellante] [geïntimeerde] in de onderhavige procedure heeft betrokken. Bij deze stand van zaken komt [geïntimeerde] geen beroep toe op artikel 7:301 lid 2 BW.
6.23. De slotsom is dat de primair gevorderde verklaring voor recht en veroordelingen tot ontruiming en tot betaling van gebruiksvergoeding toewijsbaar zijn. Gezien de aard en inhoud van de huurovereenkomst acht het hof een ontruimingstermijn van drie maanden passend. Bij een machtiging om de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de deurwaarder en de sterke arm van justitie en politie heeft [appellante] geen belang gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv e.v. Voor het toewijzen van een concreet en actueel bedrag aan gebruiksvergoeding ontbreken in deze procedure voldoende gegevens. De gevorderde veroordelingen zullen daarom worden toegewezen zoals hierna in het dictum is vermeld.
6.24. De devolutieve werking van het appel brengt mee dat thans ook op de vordering die [geïntimeerde] in eerste aanleg in voorwaardelijke reconventie heeft ingesteld, moet worden beslist. Met deze vordering beoogt [geïntimeerde] dat de zaak wordt verwezen naar de schadestaatprocedure. Naar de kern genomen berust deze vordering op het betoog dat [appellante] op een buitengewoon laat tijdstip een nieuw element in de onderhandelingen tussen partijen over voortzetting van de huurovereenkomst na 31 oktober 2015 heeft ingebracht waarmee zij feitelijk de onderhandelingen torpedeerde. Dit betrof de huur van een nog niet gerealiseerde horecalocatie.
6.25. Bij de beoordeling van deze vordering stelt het hof voorop dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn (zie ECLI:NL:HR:2005:AT7337; CBB/ JPO).
6.26. Het hof stelt allereerst vast dat partijen inderdaad hebben onderhandeld over voortzetting van de huurovereenkomst na 31 oktober 2015 en dat deze onderhandelingen niet hebben geresulteerd in een huurovereenkomst. Niet kan echter worden vastgesteld dat [appellante] deze onderhandelingen heeft afgebroken. Partijen konden het blijkbaar niet eens worden over de nieuwe huurprijs. [appellante] wilde niet meer verder zakken met de huurprijs en [geïntimeerde] aan de andere kant wilde niet meer stijgen, hetgeen resulteerde in een patstelling. De heer [de bestuurder van appellante] heeft dit ook zo verklaard tijdens het pleidooi. Dat blijkt ook uit de pleitnota van [geïntimeerde] (nummer 4).
6.27. Dat partijen het niet eens konden worden, kwam mede doordat [appellante] tevens afspraken wilde maken over de huur van een nieuw te bouwen horecalocatie, zo maakt het hof op uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht. [geïntimeerde] was daartoe niet bereid. De heer [huurder] heeft tijdens het pleidooi toegelicht dat uit marktonderzoek dat [geïntimeerde] had laten uitvoeren was gebleken dat die locatie niet levensvatbaar was en dat [geïntimeerde] daarom heeft beslist om daar niet in te gaan exploiteren.
6.28. Niet geoordeeld kan worden dat de eis van [appellante] dat [geïntimeerde] ook de nieuwe horecalocatie zou gaan exploiteren onredelijk is. [appellante] heeft aangevoerd dat zij de exploitaties op het vakantiepark zoveel mogelijk in één hand wilde houden. Dit zorgt voor een eenduidige uitstraling, een complementair aanbod en ook is de aansturing (parkbeheer) eenvoudiger, aldus [appellante]. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellante, heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat [appellante] deze eis eerst kort voor het eind van de looptijd van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] heeft gesteld.
6.29. Ten slotte heeft [appellante] onbetwist gesteld dat partijen het – naast over de huurprijs en de huur van de nieuwe horecalocatie – tot op het laatst ook onderhandelden over het verstrekken van extra zekerheid door [geïntimeerde.
6.30. Naar het oordeel van het hof bevonden de onderhandelingen tussen partijen zich in een dusdanig stadium dat [geïntimeerde] er niet gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat een nieuwe huurovereenkomst met [appellante] tot stand zou komen. De reconventionele vordering zal om die reden worden afgewezen.
6.31. Voor het overige behoeven de grieven geen (afzonderlijke) bespreking. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. Er liggen ook geen ter zake dienende en voldoende gespecificeerde bewijsaanbiedingen voor.
6.32. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd. Bijgevolg kan ook de terugbetalingsvordering van [appellante] worden toegewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde] worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep alsmede in de nakosten, beide vermeerderd met wettelijke rente zoals gevorderd.

 
7 De uitspraak
 
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
opnieuw recht doende:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst (…) van rechtswege is geëindigd op 1 november 2015; veroordeelt [geïntimeerde] om (…) over te gaan tot ontruiming (…);
veroordeelt [geïntimeerde] (…) aan [appellante] te betalen een gebruiksvergoeding (…) tot aan de dag van ontruiming (..);
veroordeelt [geïntimeerde] om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep reeds aan [geïntimeerde] heeft voldaan, aan [appellante] terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente (…)
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep (…);
veroordeelt [geïntimeerde] in de nakosten (…); verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
(…)
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, H.K.N. Vos en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 april 2019.
 
Commentaar
 

Art 7:301 BW voorziet in de mogelijkheid voor bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW om een huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van maximaal twee jaar, zonder dat hierop de artikelen 7:291-300 BW van toepassing zijn. De huurder geniet derhalve bij een dergelijke korte huurovereenkomst geen termijn- en opzeggingsbescherming. Partijen zijn bij het aangaan van een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter ‘geheel vrij’.[1] Daarmee wordt voorkomen dat partijen indien zij van voornoemde termijn- en opzeggingsbescherming willen afwijken steeds de gang naar de rechter moeten maken, teneinde goedkeuring te verzoeken voor afwijkingen ten nadele van de huurder van de semi-dwingende bepalingen voor 290-bedrijfsruimte.[2] Er kunnen zich volgens de wetgever ‘tal van gevallen’ voordoen, waarin een korte huurperiode voor partijen wenselijk is.[3] De wetgever noemt daarbij het geval dat de vestiging van het bedrijf van de huurder van zeer tijdelijke aard of voorlopig is, het geval waarin voor de huurder een proefperiode gewenst is om te zien hoe zijn bedrijf loopt en het geval dat het pand slechts gedurende korte tijd beschikbaar is.[4] Indien partijen een huurovereenkomst ex art. 7:301 BW overeen willen komen, dienen zij een aantal formaliteiten in acht te nemen.[5] Doen zij dat niet, dan kan dat er op grond van art. 7:301 lid 2 BW toe leiden dat er van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar ontstaat. Dit zal aan de orde zijn indien het gebruik van het gehuurde krachtens een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte langer dan twee jaar heeft geduurd. Er kunnen diverse oorzaken ten grondslag liggen aan het langere gebruik, zoals bijvoorbeeld het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst die feitelijk een voortzetting betreft van de eerdere huurovereenkomst of het eenvoudigweg laten verstrijken van de termijn waarvoor de huurovereenkomst voor korte duur van maximaal twee jaar is aangegaan. Ook is het mogelijk dat partijen niet duidelijk zijn overeengekomen dat zij een huurovereenkomst voor korte duur ex art. 7:301 BW bedoelen overeen te komen. Het onderhavige arrest ziet zowel op de eerste situatie (i.e. voortzetting van het gebruik van het gehuurde na twee jaar) als de tweede situatie (i.e. de bedoeling van partijen is niet duidelijk tot uitdrukking gebracht). De verhuurder heeft eerst een huurovereenkomst gesloten met een natuurlijk persoon en heeft vervolgens met een aan de eerste huurder gelieerde partij (de werkmaatschappij) een nieuwe huurovereenkomst voor twee jaar gesloten. Na af loop van deze (tweede) huurovereenkomst weigert de huurder het gehuurde te verlaten, onder meer op basis van het standpunt dat de nieuwe huurovereenkomst een voortzetting zou zijn van de eerste huurovereenkomst waardoor er een reguliere huurovereenkomst van vijf jaar tot stand zou zijn gekomen.[6] Het staat partijen namelijk niet vrij om steeds nieuwe huurovereenkomsten voor de duur van (maximaal) twee jaar te sluiten.[7] Daarmee wordt immers het normale wettelijke regime omzeild.[8] Van omzeiling van het normale wettelijke regime is echter geen sprake indien een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst wordt gesloten.[9] Indien er een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst wordt gesloten voor (maximaal) twee jaar, geldt de termijn- en opzeggingsbescherming niet.
Bij de beoordeling van de vraag of de opvolgende huurovereenkomst met de werkmaatschappij in de onderhavige casus kwalificeert als een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst verwijst het hof naar een arrest van het Hof Amsterdam uit 2016.[10] Het Hof Amsterdam overwoog in dat arrest dat partijen, als een eerdere huurovereenkomst tot een einde is gekomen, in beginsel daarna rechtsgeldig een nieuwe huurovereenkomst voor twee jaar of korter kunnen sluiten. Op grond van het bepaalde in art. 7:301 lid 1 BW komt de huurder in dat geval na het einde van die huurovereenkomst geen huurbescherming toe. Volgens het Hof Amsterdam is het voor het sluiten van een huurovereenkomst ex art. 7:301 BW dus niet vereist is dat partijen voor het eerst met elkaar contracteren.[11] Dit is naar het oordeel van het Hof Amsterdam slechts anders, indien de overeenkomst voor korte duur niet kan worden beschouwd als een zelfstandige huurovereenkomst, maar als een voortzetting van de voorgaande huurovereenkomst.
Het is enigszins opvallend dat het hof in de onderhavige kwestie de overweging van het Hof Amsterdam aanhaalt. In de kwestie waarover het Hof Amsterdam oordeelde, was tussen partijen namelijk initieel een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar overeengekomen, welke huurovereenkomst (door middel van een notariële vaststellingsovereenkomst) was geëindigd. Partijen hadden vervolgens twee huurovereenkomsten voor korte duur gesloten, met in het totaal een looptijd van minder dan twee jaar. De huurder stelde zich vervolgens op het standpunt dat hij huurbescherming genoot, nu geen nieuwe huurovereenkomst voor korte duur zou zijn overeengekomen, maar de initiële huurovereenkomst (na ommekomst van de eerste termijn van vijf jaar) zou zijn voortgezet. Het staat partijen in beginsel vrij om, na een beëindiging van een huurovereenkomst ex art. 7:291 BW een huurovereenkomst ex art. 7:301 BW te sluiten, die behoudens de looptijd van de huurovereenkomst inhoudelijk niet van de eerdere huurovereenkomst afwijkt, zolang zij dit daadwerkelijk bedoeld hebben.[12] In deze zaak was het derhalve mogelijk om een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaar ex art. 7:301 BW te sluiten, indien partijen daadwerkelijk hadden beoogd een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst aan te gaan. De rechter diende in deze zaak aldus te onderzoeken of de eerdere huurovereenkomst daadwerkelijk was beëindigd en of partijen een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst hadden beoogd. Deze toets uit het arrest van het Hof Amsterdam betreft een andere toets dan die in het onderhavige geval, waarin sprake is van twee opeenvolgende huurovereenkomsten van twee jaar of korter. Hier dient de rechter namelijk te toetsen of de tweede huurovereenkomst een zelfstandige huurovereenkomst is op basis van de vraag of de inhoud van de tweede huurovereenkomst anders is dan de inhoud van de eerste huurovereenkomst. Het is op grond van art. 7:301 BW, zoals hiervoor ook toegelicht, in geval van een huurovereenkomst voor korte duur, niet mogelijk om eenzelfde nieuwe huurovereenkomst voor korte duur te sluiten, waarbij de totale looptijd van de twee overeenkomsten langer is dan twee jaar. Dit is als gezegd zo, ongeacht wat partijen hebben bedoeld. Uit de parlementaire geschiedenis volgt immers dat partijen vrij zijn een huurovereenkomst voor minder dan twee jaar te sluiten, maar dat het niet is toegestaan om daaropvolgend wederom een zelfde huurovereenkomst voor korte duur te sluiten. Voor dat geval is in art. 7:301 lid 2 BW bepaald dat bij voortzetting langer dan twee jaar, de huurovereenkomst geldt voor de duur van vijf jaar, waarbij de huurder termijn- en opzeggingsbescherming geniet.
In de onderhavige kwestie dient derhalve (primair) te worden bezien of de tweede huurovereenkomst in feite een voortzetting is van de voorgaande overeenkomst. Er is ‘in feite’ sprake van een voortzetting van de voorgaande huurovereenkomst, indien de rechtsverhouding tussen partijen zonder onderbreking is voortgezet[13] en de huurverhouding slechts op onderschikte punten – en daardoor niet materieel – wijzigt.[14] Het is immers mogelijk dat partijen afspraken uit de huurovereenkomst wijzigen, bijvoorbeeld voor wat betreft de huurprijs, zonder dat daarmee direct sprake is van een nieuwe huurovereenkomst.[15] Een beeldende vergelijking in dit kader is het sluiten van een intentieovereenkomst. In een intentieovereenkomst leggen partijen de essentialia van de huur (waaronder de partijen, de huurtermijnen, het huurobject en huurprijs) vast. Indien partijen later deze intentieovereenkomst uitwerken in een huurovereenkomst, komt daardoor niet een nieuwe (andere) huurovereenkomst tot stand. Dit is immers ‘slechts’ een uitwerking van een bestaande huurovereenkomst.[16] De omstandigheid dat de huurovereenkomst wellicht bestaat uit (omvangrijke) algemene bepalingen (die niet in de intentieovereenkomst staan) doet hier niet aan af. De essentialia wijzigen hierdoor immers niet. Ook is het niet doorslaggevend indien de partij die in de huurovereenkomst als huurder wordt aangemerkt wijzigt.[17] Doorgaans zal (pas) sprake zijn van een nieuwe huurovereenkomst indien diverse essentialia van de huurovereenkomst (substantieel) wijzigen.[18] In de literatuur wordt wel het standpunt ingenomen dat alleen sprake kan zijn van een nieuwe huurovereenkomst in het geval van een niet ondergeschikte wijziging van de omvang van het gehuurde, bijvoorbeeld indien het gehuurde wordt uitgebreid met meer dan de helft.[19] Uit de onderhavige uitspraak blijkt evenwel dat er ook in andere gevallen sprake kan zijn van een nieuwe huurovereenkomst. Het hof komt namelijk tot de conclusie dat de nieuwe huurovereenkomst ‘een voldoende eigenstandig karakter’ heeft en dat hier dus geen sprake is van voortzetting van de voorgaande huurovereenkomst. Daarbij is volgens het hof de gang van zaken voorafgaand aan het sluiten van de (nieuwe) huurovereenkomst van belang. De oude huurder besloot om drie vennootschappen op te richten, kennelijk om zijn risico’s te spreiden. In één van de opgerichte vennootschappen is de door de oude huurder gedreven eenmanszaak ingebracht. De verhuurder had bezwaar tegen die constructie en was bereid om een huurovereenkomst voor vijf jaar aan te gaan met de nieuw opgerichte holding, maar wilde met de werkmaatschappij slechts een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar sluiten. De bezwaren van de verhuurder waren voornamelijk gelegen in het feit dat de verhuurder zich al eens garant had moeten stellen voor de vorige huurder en dat met de opgerichte vennootschappelijke constructie de vorige huurder zijn verhaalsrisico als privépersoon had uitgesloten. Het eigenstandige karakter van de nieuwe huurovereenkomst is er volgens het hof dan ook in gelegen dat de contractspartij aan de zijde van de huurder is gewijzigd, in die zin dat er niet slechts sprake is van een andere juridische entiteit, maar ook van een principieel verschil in verhaalsmogelijkheden voor de verhuurder. Dat dit als een wezenlijke wijziging ten opzichte van de eerdere situatie wordt gezien, volgt ook uit een uitspraak van het Hof Amsterdam in 2018.[20] Het hof oordeelde dat een wijziging van de rechtsvorm van de huurder een groot verschil in aansprakelijkheid van de huurder kan inhouden en de verhuurder in geval van voortzetting van de huurovereenkomst deze als nieuwe huurder (al dan niet) dient te aanvaarden.
Gelet op de bovenstaande jurisprudentie en literatuur betreft dit desalniettemin een enigszins opvallende uitspraak. Daaruit volgt immers dat slechts dan niet van een voortzetting van een eerdere huurovereenkomst sprake is, indien de essentialia van de rechtsverhouding zodanig naar aard en omvang gewijzigd zijn dat reeds daarom van een verlenging van de bestaande huurrelatie geen sprake kan zijn. Dit blijkt bijvoorbeeld op basis van de uitspraken van de Hoge Raad d.d. 22 oktober 2013[21] en Hoge Raad d.d. 26 juni 1992[22] redelijk stringent te worden toegepast. In lijn hiermee oordeelde de kantonrechter Schiedam[23] dat niet kan worden gesproken van een nieuwe huurovereenkomst, maar van een voortzetting van de eerdere huurovereenkomst in de situatie dat slechts enkele huurvoorwaarden waren gewijzigd. Het ging in die zaak om een wijziging van de frequentie van de indexering, een extra verzekeringspremie, een wijziging in de opleveringsverplichtingen en het vervallen van de waarborgsom. In de onderhavige situatie zijn ‘slechts’ de entiteit van de huurder, de huurprijs(- berekening), de waarborgsom en de toepasselijke algemene voorwaarden gewijzigd. Kennelijk meent het hof dat met name door de gevolgen van de gewijzigde entiteit van de huurder, te weten een principiële wijziging van de verhaalspositie van de verhuurder, geen sprake is van een voortzetting van de eerste huurovereenkomst. Het feit dat geen sprake is van een wijziging van het huurobject en van de exploitatie is naar mening van het hof van ondergeschikt belang.[24] Uit deze uitspraak volgt dan ook dat niet alleen gekeken dient te worden naar de essentialia die ten opzichte van de eerste huurovereenkomst zijn gewijzigd, maar ook naar de gevolgen die de wijziging(en) voor de rechtsverhouding tussen partijen teweegbrengt. Als de gevolgen van een (relatief) ‘kleine’ wijziging van de essentialia groot (kunnen) zijn, kan op basis van dit arrest derhalve sprake zijn van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst.
Afgezien van een voortzetting van de huurovereenkomst ex art. 7:301 lid 2 BW op de grond dat de tweede huurovereenkomst van korte duur wordt gezien als een voortzetting van de eerste huurovereenkomst, dienen partijen er tevens op bedacht te zijn dat art. 7:301 lid 2 BW in beginsel van toepassing zal zijn indien het gebruik van het gehuurde zonder nadere afspraken wordt voortgezet na ommekomst van een overeengekomen korte duur.[25] Als gezegd in beginsel, nu dit anders kan zijn indien het beroep van de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wordt geacht, zo volgt bijvoorbeeld uit een recente uitspraak van het Hof Den Haag.[26] In deze zaak oordeelde het hof dat er geen sprake was van een huurovereenkomst van rechtswege van vijf jaar, ondanks dat het gebruik langer dan de overeengekomen twee jaar duurde. Hieraan lag ten grondslag dat de intentie van de verhuurder steeds was geweest om geen huurbescherming te doen ontstaan, nu de verhuurder het gehuurde binnen afzienbare tijd nodig had in verband met een ingrijpende renovatie. Deze intentie was ook uitdrukkelijk in de huurovereenkomst opgenomen, in samenhang waarmee een lage huurprijs was overeengekomen. Tevens had de verhuurder de huurder er drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst op gewezen dat de huurovereenkomst zou eindigen en had de huurder zijn beroep op huurbescherming pas kenbaar gemaakt nadat de termijn van art. 7:301 lid 1 BW was verstreken. Het ging in deze zaak om de huur van een deel van een winkelruimte. Ter zake het andere deel van de winkelruimte liep een andere huurovereenkomst waarvoor een beëindigingsprocedure liep. De verhuurder had de huurder erop gewezen dat hij in verzuim was met betrekking tot de oplevering en dat hij het voortgezet gebruik van het gehuurde zou toestaan tegen een vergoeding gelijk aan de huur, zo lang de beëindigingsprocedure van de andere winkel nog liep. Hierbij had de verhuurder benadrukt dat van enige stilzwijgende voortzetting van de huurrelatie geen sprake was. Inmiddels was het ook daadwerkelijk nodig om de beschikking over het gehuurde te krijgen teneinde te voorkomen dat de renovatie veel vertraging zou oplopen. Het hof oordeelde op basis van deze omstandigheden tezamen dat het beroep van huurder op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Deze uitspraak is in lijn met de eerdere jurisprudentie hierover, waaruit volgt dat onder omstandigheden een beroep van de huurder op huurbescherming – nadat het gebruik van het gehuurde langer dan twee jaar duurt – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn.[27] Uit de jurisprudentie volgt dat hierbij met name van belang is of de verhuurder zijn intenties ter zake het eindigen van de huurovereenkomst en de (niet-)toepasselijkheid van art. 7:291 BW duidelijk kenbaar heeft gemaakt.[28] Een actieve houding van de verhuurder is op basis hiervan derhalve vereist. In geval van stilzitten van de verhuurder zal het rechtsgevolg van art. 7:301 lid 2 BW doorgaans intreden.[29] Ook in de onderhavige kwestie stelt de huurder zich op het standpunt dat van rechtswege een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar zou zijn ontstaan, nu de werkmaatschappij het gehuurde voor langer dan twee jaar feitelijk in gebruik heeft. Het hof volgt dit standpunt van de huurder niet, aangezien het volgens het hof voor de huurder duidelijk is dat de verhuurder de huurovereenkomst niet wenste voort te zetten. Hieraan legt het hof ten grondslag dat de verhuurder de huurder verzocht om tot ontruiming over te gaan nadat bekend was dat partijen geen overeenstemming konden bereiken over de voorwaarden waaronder de huurovereenkomst zou worden voortgezet. Ook hier wordt het beroep op art. 7:301 lid 2 BW derhalve niet gehonoreerd. Hoewel het hof dit niet expliciet stelt, lijkt het hof het oordeel te zijn toegedaan dat een beroep op voornoemd artikel in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voorts is het als gezegd van belang dat partijen expliciet overeenkomen dat zij een huurovereenkomst aangaan voor de duur van maximaal twee jaar ex art. 7:301 BW. In de praktijk worden regelmatig overeenkomsten gesloten voor bijvoorbeeld vijf plus vijf jaar met een breakoptie na twee jaar of een huurtermijn van twee jaar die vervolgens wordt verlengd met of tot vijf jaar. De Hoge Raad oordeelde dat een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van vijf jaar, maar waarbij partijen kunnen opzeggen tegen het einde van het tweede jaar onder art. 7:301 BW kan vallen.[30] Hoewel het derhalve wel mogelijk is om een huurovereenkomst voor vijf jaar overeen te komen, waarbij de eerste twee jaar onder art. 7:301 lid 1 BW vallen, dienen partijen hun bedoelingen daartoe expliciet op te nemen in de huurovereenkomst. Indien partijen hebben bedoeld om art. 7:301 BW van toepassing te laten zijn, maar zij niet expliciet hebben opgenomen dat het een huurovereenkomst voor een termijn van twee jaar of korter betreft ex art. 7:301 BW, die behoudens opzegging tegen het einde van die termijn doorloopt als een reguliere huurovereenkomst, bestaat de kans dat (indien één van beide partijen de huurovereenkomst tegen de eerste termijn van twee jaar of korter wenst te beëindigen) de rechter van oordeel zal zijn dat de artikelen 7:291- 7:300 BW op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Dit was bijvoorbeeld het geval in een recente uitspraak van het Hof Amsterdam, waarin partijen een huurovereenkomst waren “aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 mei 2014 en lopende tot en met 31 oktober 2015”.[31] Deze bepaling bevat een tegenstrijdigheid; immers, daarin staat opgenomen dat de huurovereenkomst is aangegaan de duur van vijf jaar, doch de periode tussen 1 mei 2014 en 1 november 2015 betreft (slechts) 17 maanden. Het hof overwoog dat, om te kunnen vaststellen of de huurovereenkomst een huurovereenkomst ex art. 7:301 lid 1 BW betreft, dient te worden achterhaald wat de bedoeling van partijen is geweest. Met de vermelding dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar hebben partijen volgens het hof uitdrukking gegeven aan de wens om het huurbeschermingsregime voor 290-bedrijfsruimte van toepassing te laten zijn. Deze opvatting vindt volgens het hof steun in het feit dat partijen zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst na ommekomst van de initiële periode van 17 maanden zou worden voortzet voor een aansluitende periode van vijf jaar en tevens dat voor de huurovereenkomst een model is gebruikt voor 290-bedrijfsruimte. Ook achtte het hof van belang dat de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd en daarbij heeft gerefereerd aan de opzeggingsgronden uit art. 7:296 lid 1 aanhef en sub a en b BW. Op grond van deze omstandigheden oordeelde het hof dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs hebben beoogd, of in ieder geval hadden moeten begrijpen, dat de huurovereenkomst valt onder het regime van art. 7:291 BW. Hoewel partijen derhalve uitdrukkelijk data hebben opgenomen waaruit volgt dat de initiële looptijd korter is dan twee jaar, oordeelde de rechter dat dit geen huurovereenkomst ex art. 7:301 BW betreft, als gevolg waarvan de huurder huurbescherming geniet. Een interessante uitspraak in dit kader is ook de uitspraak van het Hof Den Bosch uit 1985[32] waarin partijen een overeenkomst waren aangegaan voor de duur van zes maanden. Deze huurovereenkomst zou vervolgens stilzwijgend doorlopen, met een wederzijdse opzegtermijn van drie maanden. Daarnaast bestond voor de huurder het recht om zich voor het einde van de eerste zes maanden uit te laten over een verlenging van de huurovereenkomst met een termijn van maximaal vijf jaar, welke verlenging door de verhuurder reeds was aanvaard. In eerste aanleg oordeelde de rechter dat na ommekomst van de eerste zes maanden, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van kracht was geworden. Dit had volgens de rechter in eerste aanleg tot gevolg dat deze huurovereenkomst valt onder de werking van (thans) artikel 7:292 lid 1 BW[33], zodat deze huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is gaan gelden. Het hof vernietigde dit oordeel. Hieraan legde het hof ten grondslag dat partijen niet hadden gewild dat na de eerste zes maanden zonder meer een huurovereenkomst voor vijf jaar zou ontstaan, nu in de huurovereenkomst stond opgenomen dat deze na ommekomst van de eerste zes maanden zou ‘doorlopen’ en de verlenging van de huurovereenkomst met maximaal vijf jaar tevens afhankelijk was gesteld van de uitlatingen van de huurder in dat kader. Dit betekende volgens het hof dat een huurovereenkomst bestond voor korter dan twee jaar, die pas, indien het gebruik langer zou duren dan twee jaar, ex art. 1630 lid 2 (oud) BW, thans 7:301 lid 2 BW, van rechtswege een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar zou betreffen. In dit kader overwoog het hof dat zolang het huurgenot nog geen twee jaren heeft geduurd, art. 7:301 lid 2 BW niet in werking treedt. Art. 7:301 lid 2 BW zou naar het oordeel van het hof in dit geval pas in werking treden, indien de verhuurder na ommekomst van de twee jaren stil was blijven zitten. Dit is een opvallend oordeel. De huurovereenkomst was immers aanvankelijk aangegaan voor de duur van zes maanden en deze zou daarna in geval van een uitlating van de huurder in kader voor worden verlengd met maximaal vijf jaar,[34] dan wel – al dan niet op grond van het vermoeden van art. 7:230 BW – voor onbepaalde tijd gaan lopen. Op grond van art. 7:292 lid 1 BW geldt dat in dat laatste geval (achteraf) een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is ontstaan. Immers, ook als partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten, geldt deze op grond van art. 7:292 lid 1 BW voor de (aanvangs-)duur van vijf jaar.[35] Het oordeel van het hof is op dit punt dan ook lastig te volgen. Wat uit deze laatste uitspraken in ieder geval volgt is dat het voor partijen aanbevelenswaardig is om, indien zij het vervolg van de huurovereenkomst na de initiële (proef)periode van maximaal twee jaar reeds wensen vast te leggen, zij daarbij expliciet vermelden dat art. 7:301 lid 1 BW van toepassing is op de eerste twee jaar van de huurovereenkomst en dat daarop derhalve de artikelen 7:291-300 BW niet van toepassing zijn. Doen zij dat niet, dan bestaat het risico dat de huurovereenkomst wordt aangemerkt als een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar, met een van de huurtermijn uit art. 7:292 lid 1 BW (ten nadele van de huurder) afwijkend beding. De huurder kan dat beding alsdan vernietigen ex art. 7:291 BW.
Kortom: uit de jurisprudentie ter zake art. 7:301 BW volgt dat de formaliteiten die gelden voor een huurovereenkomst voor twee jaar of korter in de praktijk minder eenvoudig zijn dan dat deze op grond van de tekst van het artikel wellicht doen vermoeden. Ook is de toepasselijkheid van art. 7:301 BW redelijk casuïstisch. De onderhavige uitspraak is illustratief in dit kader en tevens een interessante, nu hieruit volgt dat niet alleen in geval van een (substantiële) wijziging van de essentialia van een huurovereenkomst sprake kan zijn van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst, maar tevens indien er sprake is van een principieel verschil in de gevolgen van de wellicht enkele wijziging van één van de essentialia. Nu er nog niet veel jurisprudentie was die hierop zag, wordt met deze uitspraak een nadere uitkristallisering van dit onderwerp gegeven. Ook uit de hiervoor besproken uitspraak van het Hof Den Haag van 12 maart 2019 volgt dat het rechtgevolg van art. 7:301 lid 2 BW, hoewel de tekst van het artikel wellicht anders doet vermoeden, niet altijd hoeft in te treden.

 

K. Keij[36]

 

Voetnoten

 

[1.] Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 8.
[2.] Uit een recente uitspraak van de Kantonrechter Den Haag volgt dat de regeling van art. 7:301 BW niet kan worden gebruikt om pressie op de rechter uit te oefenen om een overeengekomen afwijkende huurtermijn goed te keuren (Rb. Den Haag (ktr.) 22 april 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:5907). In deze zaak werd goedkeuring ex art. 7:291 BW verzocht voor een afwijkende huurtermijn, waarna de huurovereenkomst van rechtswege zou eindigen. De verhuurder legde daaraan ten grondslag dat indien de goedkeuring niet zou worden verleend, de huurovereenkomst zou worden geacht te zijn aangegaan voor een duur van twee jaar en de huurder alsdan nóg slechter af zou zijn. Daar ging de kantonrechter niet in mee. Hij wees het verzoek tot goedkeuring af en oordeelde dat door ter zitting op te werpen dat de huurder in geval van onthouding van goedkering nog slechter af zou zijn omdat in dat geval een huurovereenkomst voor twee jaar zou gelden, sprake was van oneigenlijke beïnvloeding. Daarmee wordt immers feitelijk de bescherming van de huurder nog verder beperkt.
[3.] In de onderhavige uitspraak vat de kantonrechter in eerste aanleg dit kennelijk zo op dat van één (of meer) van voornoemde omstandigheden sprake moet zijn, alvorens partijen kunnen overgaan tot het sluiten van een overeenkomst ex art. 7:301 BW. Het hof oordeelt evenwel dat de kantonrechter hiermee een te beperkte uitleg geeft aan art. 7:301 BW en stelt dat de redenen om een huurovereenkomst voor korte duur te rechtvaardigen niet uitputtend zijn. Het hof lijkt aldus te oordelen dat wel degelijk sprake moet zijn van een reden om een huurovereenkomst voor korte duur aan te gaan. Derhalve rijst de vraag of partijen geen huurovereenkomst voor korte duur kunnen aangaan in het geval een dergelijke reden ontbreekt. Dit komt mij, gelet op de parlementaire geschiedenis, onjuist voor. Immers, partijen zijn bij het aangaan van een huurovereenkomst voor korte duur ‘geheel vrij’. Ook de wettekst geeft geen blijk van een vereiste (goede) reden tot het aangaan van een kortdurende huurovereenkomst.
[4.] Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 8. Zie in dit kader ook Hof Arnhem 5 december 2006, ECLI:NL: GHARN:2006:AZ6601, WR 2008/31, JHV 2007/116, rov. 3.8, waarin het hof overweegt dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever de rechter niet heeft willen belasten met de taak om huurovereenkomst van zeer korte duur goed te keuren en dat (derhalve) de mogelijkheid die de wet biedt tot het sluiten van een kortlopende huurovereenkomst niet alleen bedoeld is om de beginnende huurder een aanvangsperiode te gunnen.
[5.] Zo dienen partijen duidelijk vast te leggen dat de overeenkomst is aangegaan voor maximaal twee jaar, in lijn met art. 7:301 BW. Voorts dienen partijen erop bedacht te zijn dat het gebruik van het gehuurde niet langer duurt dan twee jaar, dan wel dat zij tijdig binnen de tweejaarstermijn een reguliere huurovereenkomst ex art. 7:292 lid 1 BW sluiten, dan wel dat zij een huurovereenkomst sluiten voor een afwijkende termijn en daarvoor tevens tijdig rechterlijke goedkeuring verzoeken ex art. 7:291 BW.
[6.] Art. 7:301 lid 2 BW.
[7.] Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 16: “Men moet echter niet aan de regeling kunnen ontkomen door telkens overeenkomsten voor korte duur te sluiten. Het tweede lid doet daarom de overeenkomst nadat twee jaren verstreken zijn, onder de dwingendrechtelijke regeling vallen, ook al zou opnieuw een korte duur zijn overeengekomen.”
[8.] Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 16.
[9.] Hof Arnhem 5 december 2006, ECLI:NL:GHARN:2006: AZ6601, WR 2008/31, JHV 2007/116.
[10.] Hof Amsterdam 20 december 2016, ECLI:NL:GHAMS: 2016:5499, TvHB 2017/7, UDH:TvHB/14137, m.nt. M. van Schoonhoven-Sloot en K. Corten.
[11.] Hetgeen overigens op gespannen voet staat met de wetsgeschiedenis, waarin is voorzien in de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst. Zie in dat kader ook M. Nijenhuis, ‘Over het wijzigen of vernieuwen van huurcontracten’, TvHB 2008, nr.5, p. 180-187, UDH:TvHB/7522, met een verwijzing naar Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 8.
[12.] Zie bijv. Rb. Rotterdam (vzr.) 20 november 2006, ECLI: NL:RBROT:2006:AZ3557, WR 2007/25, TvHB 2006/23, UDH:TvHB/1818; Hof Arnhem 5 december 2006, ECLI: NL:GHARN:2006:AZ6601, WR 2008/31, JHV 2007/116; Rb.. Alkmaar (ktr.) 9 september 2009, ECLI:NL:RBALK: 2009:BK1187.
[13.] Rb. Schiedam (ktr.) 17 maart 1998, ECLI:NL:KTGSCH: 1998:AK0980, WR 2000/1, m.nt. P.M. Gompen.
[14.] Hof Den Haag 20 maart 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018: 471, JHV 2018/20, WR 2018/138, TvHB 2018/4, UDH:TvHB/15090, m.n.t Y.A. Mijhad, ; Rb. Noord-Nederland (ktr.) 11 oktober 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:4051, WR 2018/44, m.nt. F.J. Ringnalda.
[15.] Hof Den Bosch 9 januari 2007, ECLI:NL:GHSH:2007:AZ6753, JIN 2007/324; HR 22 oktober 1993, NJ 1994/212.
[16.] Zie bijv. ook Rb. Lelystad-Zwolle (ktr.) 24 oktober 2006, ECLI:NL:RBZLY:2006:AZ1868.
[17.] Hof Amsterdam 20 december 2016, ECLI:NL:GHAMS: 2016:5499, TvHB 2017/7, UDH:TvHB/14137, m.nt. M. van Schoonhoven-Sloot en K. Corten, waarin het hof oordeelt dat de tenaamstelling van de huurder in dat geval voor partijen kennelijk van ondergeschikte betekenis is geweest. Partijen beoogden aanvankelijk om de eerste huurder ook als huurder onder de tweede huurovereenkomst aan te merken, maar hebben dit later toch gewijzigd.
[18.] Hof Amsterdam 20 december 2016, ECLI:NL:GHAMS: 2016:5499, TvHB 2017/7, UDH:TvHB/14137, m.nt. M. van Schoonhoven-Sloot en K. Corten; HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172, NJ 2013/9 m.nt. A.L.M. Keirse; Rb. Utrecht (ktr.) 3 februari 1994, Prg. 1994/4067; HR 4 mei 1979, ECLI:NL:HR:1979:AB7309, NJ 1979/509, m.nt. P.A. Stein; Hof Den Bosch 9 januari 2007, JIN 2007/324.
[19.] R.A. Dozy & Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, Arnhem: Gouda Quint 1999, p. 401-402 en G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag: SDU Uitgevers 2009, p. 512. Kritisch hierover is H.E.M. Vrolijk in: GS Huurrecht, artikel 292 Boek 7 BW, aant. 2.4.
[20.] Hof Amsterdam 9 januari 2018, ECLI:NL:GHAMS: 2018:44. In cassatie deed de Hoge Raad de zaak af op grond van 81 RO. Zie voorts Hof ’s-Hertogenbosch 25 maart 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:827, waarin het hof toetste of de verhuurder de huurder als eenmanszaak had aanvaard, nadat de huurder als vof was opgehouden te bestaan.
[21.] HR 22 oktober 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1109, NJ 1994/212, m.nt. P.A. Stein.
[22.] HR 26 juni 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0651, NJ 1992/726, m.nt. P.A. Stein.
[23.] Rb. Schiedam (ktr.) 17 maart 1998, ECLI:NL:KTGSCH: 1998:AK0980, WR 2000/1, m.nt. P.M. Gompen.
[24.] Het hof licht overigens niet expliciet toe waarom dit van ondergeschikt belang was, maar lijkt dit te wijten aan de reeds ingrijpende gevolgen wegens de verandering van juridische entiteit van de huurder.
[25.] Zie bijv. Rb. Zwolle-Lelystad (vzr.) 27 juli 2012, ECLI: NL: RBZLY: 2012: BX2972; Hof ‘s-Hertogenbosch 13 april 2010, ECLI: NL: GHSHE: 2010: BM1426; Hof ‘s-Hertogenbosch 25 maart 2008, ECLI: NL: GHSHE: 2008: BC8074, JHV 2008/131, m.nt. J. Hament; Rb. Utrecht (ktr.) 18 april 2007, ECLI:NL:RBUTR:2007:BA3057, JHV 2007/18, m.nt. HF; Hof ‘s-Gravenhage 1 november 1985, ECLI: NL: GHSGR: 1985: AI7556, Prg. 1986/2432.
[26.] Hof Den Haag 12 maart 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019: 1265, WR 2019/72. De verhuurder verzocht in die procedure evenwel primair om niet-ontvankelijkheid en om de huurder te bevelen het gehuurde te ontruimen. Subsidiair verzocht de verhuurder de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst (kort gezegd betrekking hebbende op de korte duur van de overeenkomst en de wijze van beëindiging daarvan) goed te keuren en de huurder te bevelen om het gehuurde te ontruimen. Het hof is in die kwestie, evenals de kantonrechter in eerste aanleg, van oordeel dat het beroep van de huurder op huurbescherming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en verklaart de verhuurder niet-ontvankelijk in zijn verzoek om goedkeuring, nu de huurovereenkomst reeds is geëindigd. Het hof komt, ondanks dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, niet toe aan de gevraagde ontruiming. Een bevel tot ontruiming past volgens het hof niet binnen het gesloten systeem van de verzoekschriftprocedure.
[27.] Hof ’s-Hertogenbosch 12 juni 1985, ECLI:NL:GHSHE: 1985:AH0732, NJ 1985/828; Rb Zutphen 19 juni 1997, ECLI:NL:RBZUT:1997:AK0881, WR 1998/26; Hof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2015, ECLI:NL:GHARL: 2015:1319; Hof Amsterdam 25 oktober 2016, ECLI:NL: GHAMS:2016:4278, WR 2017/104, m.nt. J.Ph. van Lochem; HR 22 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3252, RvdW 2018/85; Rb. Midden-Nederland (ktr.) 19 oktober 2018 ECLI:NL:RBMNE:2018:5053, TvHB 2019/2, UDH:TvHB/15488, m.nt. M. van Schie.
[28.] Hof ’s-Hertogenbosch 12 juni 1985, ECLI:NL:GHSHE: 1985:AH0732, NJ 1985/828; HR 8 juli 1987, ECLI:NL: PHR:1987:AC0462, NJ 1988/236 (Bisschop / Kamstra) rov. 8; Rb. Zutphen 19 juni 1997, ECLI:NL:RBZUT:1997: AK0881, WR 1998/26.
[29.] Art. 7:301 lid 2 BW. Partijen kunnen dit voorkomen door vóór het verstrijken van de termijn van twee jaar een andere huurovereenkomst ex art. 7:292 lid 1 BW sluiten of door vóór het einde van de tweejaarstermijn voor een kortdurende verlenging goedkeuring verzoeken ex art. 7:301 lid 3 BW jo 7:291 BW. Dit verzoek zal worden toegewezen indien het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of indien de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder de bescherming van afdeling 7.4.6. in redelijkheid niet behoeft.
[30.] HR 8 juli 1987, ECLI:NL:PHR:1987:AC0462, NJ 1988/236 (Bisschop / Kamstra).
[31.] Hof Amsterdam 15 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS: 2018:2952; Zie voorts Rb. Haarlem (ktr.) 13 januari 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BP1392, TvHB 2011/2, UDH:TvHB/9039, waarin partijen waren overeengekomen dat de huurovereenkomst na één jaar zou worden voortgezet met één jaar en na het verstrijken daarvan met telkens vijf jaar. De kantonrechter oordeelde dat het huurbeschermingsregiem van art. 7:290 e.v. BW van toepassing was en de verhuurder derhalve de huurovereenkomst niet kon opzeggen na de eerste vijf jaar (ex art. 7:301 lid 3 BW).
[32.] Hof ’s-Hertogenbosch 12 juni 1985, ECLI:NL:GHSHE: 1985:AH0732, NJ 1985/828.
[33.] Onder het oude recht gold art. 7A:1625 (oud) BW: “De huurovereenkomst geldt voor vijf jaar of, als een langere bepaalde duur is overeengekomen, voor die langere duur.”
[34.] In dat geval geldt de verlenging met vijf jaar als een nieuwe huurovereenkomst die valt onder de werking van art. 7:291 BW, die is gesloten vóór het verstrijken van de termijn van twee jaar. In dat geval treedt het rechtsgevolg van art. 7:301 lid 2 BW niet in, op grond van art. 7:301 lid 3 BW.
[35.] Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 7.
[36.] Katja Keij is werkzaam als advocaat bij BRICKS Advoten te Amsterdam.