Tijdschrift voor Huurrecht bedrijfsruimte, nummer 4, juli/augustus 2012, mr. N. Eeken en mr A. de Fouw[1]
 
Inleiding
 
De huurder van 290-bedrijfsruimte wordt vergaand beschermd door de bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW. Deze bepalingen zijn volgens art. 7:291 lid 1 BW van semi-dwingend recht, hetgeen inhoudt dat clausules die hiervan in het nadeel van de huurder afwijken, vernietigbaar zijn. Verder zijn art. 7:291 tot en met 7:300 BW (die, kort gezegd, huurbescherming betreffen) zijn niet van toepassing op een overeenkomst van twee jaar of korter, zie art. 7:301 lid 1 BW. Ingevolge art. 7:291 lid 2 BW zijn bedingen die afwijken ten nadele van de huurder echter, behoudens indien het een afwijking van art. 7:307 BW[2] betreft,[3] niet vernietigbaar indien deze zijn goedgekeurd door de kantonrechter.
 
De laatste jaren is over de ‘goedkeuring van afwijkende bedingen’ een grote stroom aan jurisprudentie ontstaan, waarbij sprake is van een wisselend beeld.[4] Zowel goedkeuringen, als weigeringen, als gedeeltelijke goedkeuringen/weigeringen komen op grote schaal voor. Opgemerkt dient daarbij wel te worden dat de (gepubliceerde) jurisprudentie vermoedelijk een somberder beeld geeft van de kansen op goedkeuring dan in werkelijkheid het geval is. Toewijzingen met niet of nauwelijks een motivering (ook wel ‘stempelbeschikkingen’ genoemd) worden in beginsel namelijk niet gepubliceerd. De praktijk leert evenwel dat dergelijke beschikkingen bepaald geen zeldzaamheid vormen. Bovendien worden in deze ‘stempelbeschikkingen’ ook vergaande afwijkende bedingen goedgekeurd.[5]
 
Veel voorkomende redenen voor een verzoek om goedkeuring zijn de gewenste koppeling van (de duur van) een onderhuurovereenkomst aan de (duur van een) hoofdhuurovereenkomst of van een huurovereenkomst aan een franchiseovereenkomst (of een andere vorm van samenwerkingsovereenkomst), de aanwezigheid van een shop-in-shop-situatie alsmede het bestaan van sloop- en herontwikkelingsplannen (en de in verband daarmee gewenste zekerheid om op een bepaald moment uiterlijk weer over het gehuurde te kunnen beschikken).
Hierna zullen wij eerst ingaan op de reikwijdte van art. 7:291 BW, waarna de afzonderlijke goedkeuringsgronden zullen worden geanalyseerd. Vervolgens zullen wij stilstaan bij enige aandachtspunten die specifiek zien op de combinatie van huur en franchise. Daarna zullen wij een procestechnisch uitstapje maken, om vervolgens enige − in onze ogen − interessante discussiepunten betreffende de goedkeuring van afwijkende bedingen de revue te laten passeren.
 
Reikwijdte art. 7:291 BW
 
Art. 7:291 lid 3 BW geeft twee goedkeuringscriteria:
 
a. de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent, worden niet wezenlijk aangetast;
b. de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder is zodanig dat de huurder de bescherming van de betreffende afdeling in redelijkheid niet behoeft.
 
De formulering van de hierboven weergegeven goedkeuringscriteria brengt, duidelijker dan onder het oude recht het geval was, tot uiting waar de rechter bij de beslissing omtrent de goedkeuring, eventueel ambtshalve, op moet letten.[6] In de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat zulks wenselijk is ‘omdat de praktijk leert dat huurders niet altijd in een positie zijn zich te verzetten tegen de wens van de verhuurder om gezamenlijk een verzoek tot afwijking in te dienen, ook als dit niet in het belang van de huurder is. De nieuwe formulering dwingt tevens tot een meer toegespitste motivering van de uitspraak en vergemakkelijkt aldus een eventuele toetsing in cassatie.’[7] Aangezien voorts in de meeste gevallen door huurder en verhuurder gezamenlijk een verzoek wordt ingediend, worden door partijen vrijwel nooit argumenten tegen de goedkeuring aangevoerd.[8]
Volgens de letterlijke tekst van de huidige wetsbepaling lijkt er, anders dan onder het oude recht, geen ruimte meer te zijn om de belangen van de verhuurder mee te wegen.[9] In de parlementaire geschiedenis hebben wij echter geen aanknopingspunten kunnen vinden die in de richting wijzen dat de wetgever op dit punt een wijziging ten opzichte van de oude wetgeving heeft beoogd, waar deze belangen wel een rol konden spelen. In de jurisprudentie is bovendien zichtbaar dat de belangen van de verhuurder soms toch (al dan niet indirect) meewegen.[10] Te denken valt, in het kader van een gewenste koppeling tussen een huur- en een franchiseovereenkomst, aan het belang van de verhuurder bij het behoud van het betreffende vestigingspunt voor zijn winkelformule, alsmede aan het belang om geen (extra) procedure te hoeven voeren bij het einde van de franchiseovereenkomst.
 
Belangrijk is voorts om in gedachten te houden dat bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van afdeling 7.4.6 BW ook zonder goedkeuring van de kantonrechter geldig zijn, totdat zij door de huurder worden vernietigd. De bevoegdheid van de huurder om deze vernietiging in te roepen, verjaart drie jaar nadat deze aan hem ‘ten dienste is komen te staan’ (art. 3:52 lid 1 onder d BW).[11] Voor het antwoord op de vraag wanneer hiervan sprake is, dient volgens de Hoge Raad te worden onderzocht of de partij die de vernietigbaarheid inroept – de huurder – reeds in een eerder stadium dan het moment waarop de andere partij zich op het beding beroept, de vernietigingsbevoegdheid daadwerkelijk kon uitoefenen.[12] Hiermee wees zij het door de A-G verdedigde standpunt af, namelijk dat de termijn pas zou gaan lopen nadat een beroep was gedaan op het beding beroept. Dit betekent dat de termijn in beginsel op zijn vroegst gaat lopen op het moment van ondertekening[13] van de huurovereenkomst.[14] Het is evenwel mogelijk dat de termijn pas gaat lopen wanneer de huurder geconfronteerd wordt met het vernietigbare beding, doordat de verhuurder zich erop beroept.[15] Omstandigheden die een rol kunnen spelen bij de bepaling van het aanvangsmoment van de verjaringstermijn zijn uitvoerige onderhandelingen over de afwijkende bedingen bij het sluiten van de huurovereenkomst en juridische bijstand van de huurder.[16]
 
Goedkeuringsgrond 1: geen wezenlijke aantasting rechten huurder
 
De discussie bij goedkeuringsgrond 1 zal zich toespitsen op de vraag of een voorgelegde contractuele bepaling de rechten van de huurder wezenlijk aantast. Een beding dat ter goedkeuring aan de kantonrechter wordt voorgelegd, zal immers naar haar aard vrijwel per definitie de belangen van de huurder op enigerlei wijze aantasten, nu afwijkingen in het voordeel van de huurder zijn toegestaan en slechts afwijkingen ten nadele van de huurder ter goedkeuring aan de kantonrechter dienen te worden voorgelegd. Niet iedere aantasting van de rechten van de huurder hoeft echter een wezenlijke aantasting te zijn. In de parlementaire geschiedenis wordt het als volgt uitgedrukt: ‘Met de zinsnede ‘niet wezenlijk aantast’ wordt aangegeven dat de rechter de goedkeuring alleen geeft, indien de dwingendrechtelijke bescherming in de onderhavige afdeling niet in haar wezen wordt aangetast.’[17] In de rechtspraak is overigens soms te zien dat de rechter eerst overweegt dat de belangen van de huurder door het voorgelegde beding wezenlijk worden aangetast, maar de goedkeuring vervolgens alsnog verleent,[18] bijvoorbeeld vanwege het feit dat de belangen van de huurder nóg meer (althans niet minder) worden aangetast indien de goedkeuring wordt onthouden. Naar onze mening zou het dogmatisch zuiverder zijn om in een dergelijke situatie te concluderen dat, gelet op alle omstandigheden van het geval en mede indachtig het alternatief voor de huurder, de rechten van de huurder door de goedkeuring niet wezenlijk worden aangetast.[19]
Uit de rechtspraak valt een aantal argumenten te destilleren dat (al dan niet in combinatie met andere argumenten) kan leiden tot een goedkeuring door de rechter.[20]
 
In de eerste plaats levert het een belangrijk argument op indien de huurder niet of nauwelijks (zelf) heeft hoeven te investeren in het gehuurde, de investeringen verplaatsbaar zijn en/of de huurder voor gepleegde investeringen wordt gecompenseerd.[21] Ook indien het personeel van de huurder door de verhuurder wordt overgenomen, kan dit bijdragen aan een goedkeurende beslissing.[22]
In de tweede plaats speelt de mate waarin de huurder zich bewust is van de gevolgen van (de goedkeuring van) het beding in kwestie voor zijn rechtspositie een rol, alsmede de vraag of de huurder eigen juridische bijstand heeft genoten.[23]
In de derde plaats kunnen voordelen die voor de huurder verbonden zijn aan het sluiten van de betreffende huurovereenkomst aan een goedkeuring bijdragen.[24]
 
Een vierde beoordelingsaspect dat in de jurisprudentie is terug te vinden, is of er een minder vergaande mogelijkheid bestaat om het door de verhuurder met de afwijkende clausule gewenste doel te bereiken dan afwijking van de wettelijke bepalingen ter bescherming van de huurder (op de wijze zoals ter goedkeuring is aangeboden).[25] De rechter gaat echter lang niet altijd op dit aspect in, terwijl dit ons wel lijkt te stroken met de ratio van art. 7:291 BW. Deze houdt naar ons idee namelijk (mede) in dat bepaalde constructies die in het nadeel van de huurder afwijken van het wettelijke stelsel onder omstandigheden mogelijk worden gemaakt, doch slechts voor zover daarbij de rechten van de huurder niet meer worden ingeperkt dan noodzakelijk is voor dit doel. Het komt onzes inziens de proceseconomie ten goede als de rechter, indien hij het voorgelegde beding een te vergaande beperking van de rechten van de huurder vindt opleveren, een concreet voorstel aan partijen doet voor een alternatief dat zijn goedkeuring wel kan dragen.[26] Te denken valt bijvoorbeeld, in geval van franchise, aan een afwijkend beding dat een opzegging van de huurovereenkomst op grond van de belangenafweging ex art. 7:296 lid 3 BW al mogelijk maakt na de eerste huurperiode van vijf jaar. Een dergelijke algemene belangenafweging zou dan kunnen worden beperkt tot een extra opzeggingsmogelijkheid die is gerelateerd aan de beëindiging van de franchiseovereenkomst. Een dergelijke pro-actieve houding van de rechter komt evenwel maar zelden voor;[27] meestal wordt een beding goed- of afgekeurd. Soms ook wel gedeeltelijk, doch dan meestal uitgaande van de bestaande tekst waarvan bepaalde delen wel en andere niet worden goedgekeurd.
 
Daarnaast wordt regelmatig aangevoerd dat de huurder niet gebaat is bij een weigering, nu het alternatief voor de huurder is dat geen huurovereenkomst wordt gesloten (of een huurovereenkomst voor maximaal twee jaar). Uit de parlementaire geschiedenis kan naar onze mening worden opgemaakt dat het niet met de bedoeling van de wetgever strookt indien dit laatste argument (te) eenvoudig wordt gehonoreerd. Zo antwoordt de minister van Justitie naar aanleiding van een door de vaste commissie voor Justitie van de Tweede Kamer gestelde vraag: ‘De veronderstelling van de Commissie dat de regeling ertoe zou leiden dat niet een voor de huurder gunstigere overeenkomst wordt gesloten, maar dat in het geheel geen overeenkomst wordt gesloten, wordt niet gedeeld. Als de verhuurder een bepaalde bedrijfsruimte te huur aanbiedt zal hier doorgaans ook een bepaalde categorie huurders op reageren met als gevolg dat al deze tot dezelfde categorie behorende huurders dezelfde bescherming behoeven en een gelijksoortige maatschappelijke positie hebben. Het zal dan voor de verhuurder niet eenvoudig zijn een andere huurder te vinden wiens bescherming door de afwijking niet wezenlijk wordt aangetast of wiens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.’[28] In de jurisprudentie is op dit punt (ook) een terughoudendheid te bespeuren.[29] Naar ons idee dient echter wel degelijk waarde aan dit argument te worden gehecht in het geval het in de rede ligt dat (bijvoorbeeld omdat de verhuurder met absolute zekerheid op een bepaalde datum weer over het verhuurde moet kunnen beschikken), de huurovereenkomst bij een afwijzende beschikking werkelijk niet zal worden aangegaan of voor een kortere duur (maximaal twee jaar) dan de afwijkende duur waarvoor goedkeuring wordt verzocht.[30]
 
Er is voorts een (zeer) bestendige lijn in de jurisprudentie dat een bepaling veel eerder wordt goedgekeurd indien er nog een toetsingsmoment door de rechter is ingebouwd, dan indien wordt voorzien in tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst. Een daarbij veelvuldig voorkomende redenering is als volgt: ‘7. Thans zal niet met zekerheid kunnen worden voorspeld hoe de omstandigheden ten aanzien van het gehuurde zullen zijn op het moment waarop de huurovereenkomst volgens het verzoek zou moeten eindigen. Die omstandigheden worden voorts niet uitsluitend door partijen, maar ook door derden (zoals de overheid) beïnvloed. Hoe de situatie over enkele jaren zal zijn is dus ongewis, en dit hebben partijen niet (volledig) zelf in de hand. 8. Goedkeuring van de (…) afwijkingen zou met zich meebrengen dat de huurder niet langer de mogelijkheid zou hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of de verhuurder, gegeven de op dat moment bestaande situatie, in redelijkheid gebruik maakt van zijn opzegbevoegdheid. Daarbij wordt er op gewezen dat een afwijking van de wettelijke regeling, welke (in beginsel) een verlenging met vijf jaar zou impliceren, iets anders is dan het onmogelijk maken van zelfs de geringste verlenging (zo de alsdan bestaande omstandigheden daartoe aanleiding zouden geven). 9. Tenslotte is niet duidelijk waarom de in aanmerking te nemen belangen niet voldoende zouden kunnen worden beschermd door minder vergaande afwijkingen, bijvoorbeeld door afwijking of aanvulling van de wettelijke opzeggronden. 10. Een afwijking van de wettelijke regeling dat de huurovereenkomst in elk geval moet worden opgezegd betekent een vergaande aantasting van de rechten van de huurder, waarvoor gelet op de daarvoor in artikel 7:291 lid 3 door de wetgever gestelde normen – in gevallen als deze slechts op grond van zwaarwegende redenen toestemming zal mogen worden gegeven.’[31] Het is echter in onze ogen geheel terecht dat het Hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) van 8 september 2009, WR 2010, 57 (en 58) overweegt: ‘Indien de wetgever zou hebben gewenst dat bijvoorbeeld uitsluiting van rechterlijke tussenkomst bij beëindiging van de huurovereenkomst niet vrijelijk tussen partijen overeengekomen kan worden door middel van een afwijkend beding, dan zou daarvoor in de wet(tekst) een verplichte afwijzingsgrond zijn opgenomen, zoals is gebeurd ten aanzien van de indeplaatsstelling (art. 7:307 lid 2 BW). In de parlementaire geschiedenis zijn ook geen aanknopingspunten die in deze (beperkende) richting wijzen.’
 
Goedkeuringsgrond 2: maatschappelijke positie huurder
 
Ten aanzien van goedkeuringsgrond 2 is in de eerste plaats van belang om te benadrukken dat het gaat om de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van die van de verhuurder. Met andere woorden, is het mogelijk dat eenzelfde huurder ten opzichte van de ene verhuurder wel en ten opzichte van de andere verhuurder niet een zodanige maatschappelijke positie heeft dat hij de bescherming die de wet hem biedt, niet behoeft. In de parlementaire geschiedenis is het aldus geformuleerd dat de rechter ‘met name ook [zal] moeten bezien of de maatschappelijke positie van de huurder en van de verhuurder van dien aard zijn, dat de huurder tegen zichzelf in bescherming moet worden genomen (…).’[32]
 
Uit de jurisprudentie valt op te maken dat de volgende elementen kunnen bijdragen aan een goedkeuring op deze tweede grond:
 
– de huurder is een landelijk opererende onderneming;
– de huurder heeft een groot aantal winkels/filialen;[33]
– de huurder heeft een aanzienlijke omzet;
– de huurder heeft een groot aantal personeelsleden;
– de huurder heeft een internationaal karakter;[34]
– de huurder heeft voldoende financieel incasseringsvermogen in het licht van gedane investeringen;
– de huurder is niet (of nauwelijks) afhankelijk van de verhuurder in bedrijfseconomisch en/of financieel perspectief;[35]
– de huurder is voor zijn bedrijfsvoering niet in overwegende mate afhankelijk van voortzetting van de betreffende huurovereenkomst;
– de huurder is deskundig op het gebied van huur/verhuur (zelf of ingehuurde expertise);
– de huurder heeft een wezenlijke invloed gehad op de totstandkoming van de huurovereenkomst en
– de huurder doet al jarenlang zaken met de verhuurder.
 
Het is niet eenvoudig om aan te geven waar de grens ligt tussen de huurder die ten opzichte van de verhuurder nog net wel respectievelijk net niet meer een zodanige maatschappelijke positie heeft dat hij de bescherming van de betreffende afdeling in redelijkheid niet behoeft. Uiteraard zijn er uitersten: de beginnende, kleine zelfstandige ondernemer enerzijds en de grote nationale retailketens anderzijds. Daartussenin bestaat echter een ‘schemergebied’: denk aan de middelgrote huurder met enkele winkels en de (op zich grote) internationale keten met bijvoorbeeld maar één winkel in Nederland en/of met weinig expertise op het gebied van huur/verhuur in Nederland.[36]
 
Voorbeelden van huurders ten aanzien waarvan in de jurisprudentie is uitgemaakt dat hun maatschappelijke positie in vergelijking met die van de betreffende verhuurder zodanig is dat zij de bescherming in redelijkheid niet behoeven, zijn:
 
– Compass Group Nederland B.V. versus Schiphol Nederland B.V.,[37]
– Biemond Tankservice B.V. versus BP Nederland B.V.,[38]
– Bruna B.V. en AKO B.V. versus NS Stations B.V.,[39]
– Novotel Nederland B.V. versus MPA Newday Netherlands B.V.,[40]
– Esprit Europe B.V., Cortefiel SA, Sephora Nederland B.V., Bruynzeel Keukens B.V. en VK Warehouse Fashions versus Vroom & Dreesmann Warenhuizen B.V.,[41]
– Wibra Supermarkt B.V. versus Corio Nederland Retail B.V.,[42]
– Villeroy & Boch Tableware B.V. en Louis Vuitton B.V. versus Magazijn De Bijenkorf[43] en
Foot Locker Netherlands B.V., Gerry Weber Retail B.V. en The Bodyshop Benelux B.V. versus Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V.[44]
 
Aandachtspunten combinatie huur en franchise
 
De belangen van de verhuurder/franchisegever bij een koppeling van de franchise- en de huurovereenkomst[45] zijn veelal (onder meer): bescherming van de franchiseformule, behoud van de locatie voor exploitatie conform de franchiseformule en het niet ter beschikking komen van de locatie voor een concurrerend bedrijf. Een veel aangevoerde rechtvaardigingsgrond voor de gewenste koppeling is dat de huurder beter af is met een huurovereenkomst zonder volledige huurbescherming, maar gekoppeld aan een franchiseovereenkomst, boven volledige huurbescherming maar dan geen franchiseovereenkomst, bijvoorbeeld vanwege (voordelen uit) het lidmaatschap van een franchisevereniging, aanspraak op steun en advies, landelijke marketing en gunstige financieringsregelingen. De eerder genoemde ‘algemene’ argumenten voor goedkeuring (geen ‒ noemenswaardige ‒ investeringen door de huurder of compensatie hiervoor, goede voorlichting van de huurder, etc.) kunnen hier uiteraard eveneens worden aangevoerd. Verder is een veel aangedragen argument (waar rechters − mits de stelling correct is − niet ongevoelig voor zijn) dat er geen onredelijke bepalingen in de franchiseovereenkomst voorkomen (met als gevolg dat de koppeling evenmin bezwarend zou zijn).[46] Eveneens wordt vrij standaard aangevoerd dat de huurder na het einde van de franchiseovereenkomst toch geen of nauwelijks gebruiksmogelijkheden meer heeft, nu (1) doorgaans een strikte bestemmingsclausule in de huurovereenkomst is opgenomen (de huurder is alleen gerechtigd het gehuurde te gebruiken om een bedrijf te exploiteren conform de formule van de franchisegever) [47]en (2) een concurrentieverbod veelal onderdeel van de huurovereenkomst vormt. De redenering is dan dat, nu er na het einde van de franchise voor de huurder toch niet of nauwelijks gebruiksmogelijkheden van het gehuurde resteren, niet kan worden gezegd dat de rechten van de huurder door het voorgelegde beding wezenlijk worden aangetast. Een dergelijk betoog heeft wisselend succes. Zie voor een voorbeeld van een toewijzende beschikking, Hof ‘s-Gravenhage 25 augustus 2006, WR 2007, 10. Hierin komt de volgende passage voor: ‘4 Uit deze bepaling volgt, dat de huurder het gehuurde slechts mag gebruiken conform de Bruna-formule en niet voor een andere onderneming. Dit wordt actueel wanneer de franchiseovereenkomst geëindigd is. (…) Dit betekent dat ook als geen rechterlijke goedkeuring (…) wordt verleend, de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde voor de huurder bij beëindiging van de franchiseovereenkomst zeer beperkt zijn, omdat de huurder afhankelijk is van de toestemming van Bruna voor elk ander gebruik dan dat van een Bruna filiaal.’[48] Een voorbeeld van een afwijzende beslissing geeft de uitspraak van de Kantonrechter te Amersfoort van 20 april 2007, WR 2007, 92: ‘2.5 (…) Dat in de huurovereenkomst de bestemming is beperkt tot het gebruik volgens de Intertoys-formule, waardoor de huurder toch al beperkt is in het gebruik na het einde van de franchiseovereenkomst, doet aan het voorgaande niet af. Als de huurder al niet bereid is zelf in te stemmen met het einde van de huurovereenkomst (in welk geval de verhuurder haar doel ook bereikt heeft), dan zal deze bestemmingsclausule de verhuurder mogelijk de gelegenheid bieden om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. In dat geval is echter wel gewaarborgd dat de beëindiging van de huurovereenkomst rechterlijk wordt getoetst.’[49]
 
In de jurisprudentie is te zien dat rechtsonzekerheid een reden kan zijn voor afwijzing van een verzoek om koppeling van het einde van de huur aan het einde van de franchise. Te denken valt aan een beding dat voorziet in automatische beëindiging van de huurovereenkomst bij het einde van de franchiseovereenkomst. Bij twijfel over rechtsgeldige beëindiging van de franchiseovereenkomst, kan in dat geval pas achteraf worden bepaald of de huurovereenkomst is geëindigd.[50] Er ontstaat dan voor beide partijen een onduidelijke situatie. Indien de huurder het gehuurde op sommatie van de verhuurder ontruimt, dreigt schadeplichtigheid voor de verhuurder (te denken valt aan door de huurder gederfde winst) indien de franchiseovereenkomst niet geëindigd bleek te zijn (en de huurovereenkomst dus ook niet). Indien de huurder het gehuurde echter niet ontruimt, dreigt schadeplichtigheid voor hem (onder andere ter zake van door de verhuurder geleden schade wegens niet tijdige oplevering) indien de franchiseovereenkomst (en daarmee dus ook de huurovereenkomst) wél geëindigd bleek te zijn. Deze onzekerheid kan worden ondervangen door een toetsingsmoment voor de rechter in te bouwen vóórdat, gelijktijdig met de franchiseovereenkomst, ook de huurovereenkomst eindigt, bijvoorbeeld door het eindigen van de franchiseovereenkomst als extra (eventueel tussentijdse) opzeggingsgrond op te nemen in plaats van als automatische beëindigingsgrond.[51] Ook indien de rechterlijke toetsing ziet op beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst, waarvan de beëindiging van de huurovereenkomst afhankelijk is gemaakt, wordt dit wel gezien als toetsingsmoment door de rechter.[52] Ook zou kunnen worden overeengekomen dat de huurovereenkomst reeds na ommekomst van de eerste huurperiode van vijf jaar kan worden opgezegd op grond van de belangenafweging ex. art. 7:296 lid 3 BW.[53] Het kan overigens geen kwaad om in de huurovereenkomst op te nemen dat wanprestatie onder de franchiseovereenkomst ook wanprestatie onder de huurovereenkomst oplevert (dit is voor de verhuurder zelfs aanbevelenswaardig). Het lijkt echter (gelet op art. 7:231 lid 1 BW, waarover hierna meer) weinig zinvol om daarbij tevens te bepalen dat de huurovereenkomst in een dergelijk geval buiten rechte eindigt.
 
Procesrecht
 
De wijze waarop de huurovereenkomst is opgebouwd (en, uiteraard, in de inhoud hiervan) kan aan een rechterlijke goedkeuring bijdragen. In de eerste plaats valt te denken aan een heldere considerans, waaruit de redenen voor de benodigde goedkeuring blijken en duidelijk wordt dat de huurder zich bewust is van de consequenties van de goedkeuring. De bepalingen dienen verder niet te algemeen geformuleerd te worden.[54] Bij twijfel over haalbaarheid van bepaalde onderdelen, zouden deze duidelijk kunnen worden uitgesplitst (zodat als een bepaald onderdeel niet voor goedkeuring in aanmerking komt, niet de hele bepaling ‘sneuvelt’).
 
Forumshoppen
 
De jurisprudentie over de goedkeuring van afwijkende bedingen is heel wisselend, soms zelfs binnen een en dezelfde sector kanton. Niettemin kan, mede afhankelijk van de aard van het ter goedkeuring aan te bieden beding in kwestie, de kans op een goedkeurende beschikking bij een bepaalde sector kanton hoger worden ingeschat dan bij een andere sector kanton. De vraag die zich aandient, is dientengevolge of partijen een keuzevrijheid hebben ter zake de aan te zoeken kantonrechter.
 
Op grond van art. 262 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is de hoofdregel in verzoekschriftprocedures dat bevoegd is de rechter van de woonplaats van hetzij de verzoeker(s), hetzij de in het verzoekschrift genoemde belanghebbende(n) (dan wel, als zodanige woonplaats in Nederland niet bekend is, de rechter van het werkelijk verblijf van één van hen). In afwijking hiervan is, ingevolge art. 264 Rv, in zaken betreffende de huur van gebouwde onroerende zaken, de rechter binnen wiens rechtsgebied het gehuurde is gelegen, exclusief bevoegd. Art. 270 lid 1 eerste zin Rv bepaalt dat indien de rechter, zonodig ambtshalve, beslist dat niet hij, maar een andere rechter van gelijke rang bevoegd is, hij de zaak naar die andere rechter verwijst. Volgens art. 270 lid 1 laatste zin Rv vindt verwijzing echter niet plaats indien de verzoeker(s) en de opgeroepen belanghebbende(n) hebben aangegeven geen verwijzing te wensen. In de parlementaire geschiedenis bij wetsvoorstel 28863 is met zoveel woorden aangetekend dat de slotzin van het voorgestelde eerste lid van art. 270 Rv partijen de mogelijkheid geeft om alsnog bij de relatief onbevoegde rechter te blijven. Ingevolge art. 270 lid 3 Rv is tegen de beslissing waarbij een betwisting van bevoegdheid wordt verworpen of de zaak naar een andere rechter wordt verwezen, geen hogere voorziening toegelaten.
 
In de jurisprudentie betreffende de goedkeuring van afwijkende bedingen is (in ieder geval) driemaal met succes gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot ‘forumshoppen’. Daarbij is eerst tweemaal gekozen voor de Kantonrechter te Utrecht.[55] Deze beide gevallen hadden gemeen dat de betrokken partijen voor vele locaties tegelijk goedkeuring van afwijkende bedingen wensten te krijgen, zodat onder meer kon worden aangevoerd dat het uit proceseconomisch perspectief zeer belastend zou zijn (zowel voor partijen als voor de rechterlijke macht) om voor verschillende kantonrechters een procedure over dezelfde bedingen te moeten voeren, met dan ook het risico op verschillende uitkomsten.[56] Indien de goed te keuren bedingen slechts één locatie betreffen, gaat het efficiency-argument in beginsel[57] niet op. Hoewel de laatste zin van art. 270 lid 1 Rv niet zal zijn geschreven om, afhankelijk van de gewenste uitkomst, een kantonrechter uit te kiezen, rechtvaardigt de tekst van de laatste zin van art. 270 Rv lid 1 toch de conclusie dat de (relatief onbevoegde) kantonrechter de zaak aan zich houdt, indien partijen aangeven geen verwijzing te wensen, ongeacht de reden hiervan. De Kantonrechter te Rotterdam deelt klaarblijkelijk deze mening en wijst op 22 oktober 2010 een uitspraak in een zaak, betreffende één locatie in Spijkenisse, waar de Kantonrechter te Brielle relatief bevoegd was.[58]
 
Geen goedkeuring
 
In de meeste gevallen wil de verhuurder niet aan de huurovereenkomst gebonden zijn indien de goedkeuring niet wordt verleend. Aanbevelenswaardig is om dan een opschortende voorwaarde en geen ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst op te nemen. Weliswaar levert een ontbindende voorwaarde (inhoudende dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als de goedkeuring niet wordt verleend) geen strijd op met (de letterlijke tekst van) art. 7:231 BW (aangezien deze bepaling, zoals hiervoor beschreven, ziet op beëindiging zonder rechterlijke tussenkomst wegens een tekortkoming door de huurder),[59] maar vermoedelijk is een dergelijke ontbindende voorwaarde wel vernietigbaar wegens strijd met (de beschermingsgedachte van) afdeling 7.4.6 BW.[60] Als het gebruik door de huurder al aanvangt voordat de uitspraak van de kantonrechter bekend is, is naar onze mening de meest veilige weg om te beginnen met een huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaar, met daarin eventueel een beding dat de huurovereenkomst wordt verlengd in het geval van goedkeuring door de kantonrechter. Bij reeds aangevangen gebruik van de huurder bestaat namelijk het risico dat (ook) een opschortende voorwaarde niet werkt, maar dat de rechter oordeelt dat, nu is voldaan aan de criteria van art. 7:201 BW (kort gezegd inhoudende dat er sprake is van ‘huur’ indien een bepaalde zaak in gebruik wordt gegeven in ruil voor een tegenprestatie), een huurovereenkomst tot stand is gekomen (zij het dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid hier mogelijk een escape kunnen bieden). Indien de goedkeuring niet wordt verleend, maar partijen het gebruik door de huurder na het verstrijken van de periode van twee jaar nog gedurende enige tijd willen (laten) voortzetten, dan zouden partijen een beëindigingsovereenkomst kunnen sluiten,[61] waarin wordt opgenomen dat de huurovereenkomst (bijvoorbeeld) drie jaar later eindigt en dat de huurder (eventueel op straffe van een boete) op die datum het gehuurde ontruimd zal opleveren. Een van de art. 7:290 e.v. BW afwijkend beding is namelijk niet vernietigbaar indien dit is opgenomen in een beëindigingsovereenkomst. Vergelijk ook art. 7:293 lid 3 BW: ‘Geen opzegging is vereist, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de huurovereenkomst is totstandgekomen.’ Een risico is echter wel dat de rechter een dergelijke constructie niet ziet als een (echte) beëindigingsovereenkomst, maar als een aanpassing van de lopende huurovereenkomst. Dit risico kan worden beperkt door de beëindigingsovereenkomst zo concreet mogelijk te maken.
 
Redigeren verzoekschrift
 
Het is aan te bevelen dat de huurder en de verhuurder gezamenlijk een verzoekschrift indienen. Tevens vergroot het de kansen op succes als uit het verzoekschrift blijkt dat de huurder voldoende is voorgelicht en wordt geadviseerd door een eigen advocaat. Indien en voor zover de huurder zich op het moment van het indienen van het verzoekschrift nog niet laat bijstaan door een eigen advocaat, is het raadzaam dat, indien partijen worden opgeroepen voor een mondelinge behandeling, de huurder zich alsnog laat vertegenwoordigen door een eigen advocaat en deze ook meegaat naar de zitting.[62] Verder dient in het verzoekschrift uiteraard de exacte tekst van de goed te keuren bedingen te worden opgenomen,[63] alsmede de gronden waarop het verzoek berust,[64] vergezeld van een heldere toelichting. In geval van een koppeling met een andere overeenkomst, dient die andere overeenkomst als bijlage te worden gevoegd. Alle hierboven genoemde argumenten (uiteraard voor zover van toepassing) kunnen in het verzoekschrift worden opgenomen. In het bijzonder is van belang om uitgebreid in te gaan op de door de huurder gepleegde investeringen,[65] de wijze waarop aan de belangen van de huurder tegemoet is gekomen, de reden waarom hetzelfde doel niet op een voor de huurder minder ingrijpende wijze kan worden bereikt en de (specifieke) voordelen die voor de huurder aan het sluiten van de huurovereenkomst zijn verbonden. Tevens kan − deugdelijk onderbouwd − worden aangegeven wat de consequenties voor de huurder zijn bij weigering (bijvoorbeeld: geen overeenkomst). Waar mogelijk verdient het voorts aanbeveling om bij beide goedkeuringsgronden stil te staan.
Indien partijen, bij een gewenste koppeling van een huurovereenkomst aan (bijvoorbeeld) een franchiseovereenkomst, zoveel mogelijk op zeker willen spelen, doen zij er goed aan in het verzoekschrift níet te verzoeken om goedkeuring van een beding dat voorziet in (tussentijdse) beëindiging van de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst, maar te kiezen voor een andere insteek, bijvoorbeeld: koppeling van de duur van de overeenkomsten en opname van het einde van de franchiseovereenkomst als extra opzeggingsgrond voor de huurovereenkomst. Keerzijde is uiteraard wel dat de verhuurder dan, bij het einde van de franchiseovereenkomst, veelal alsnog een procedure jegens de huurder moet starten. Vanuit dit perspectief bezien, is het onder omstandigheden, zeker sinds het hierboven besproken arrest van het Hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) van 8 september 2009,[66] de moeite van het proberen waard om (toch) een clausule die voorziet in beëindiging van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ter goedkeuring aan te bieden. Mocht de goedkeuring niet worden verleend, dan kan vervolgens altijd nog worden ‘herkanst’ met een minder vergaande bepaling.[67] Het hele betoog ligt dan immers reeds gereed, dus het verzoekschrift kan op zeer korte termijn, met slechts een enkele aanpassing, opnieuw worden ingediend.[68]
 
Interessante discussiepunten
 
Goedkeuringsgronden alternatief of cumulatief
 
Bij een letterlijke lezing van de wettekst lijken de goedkeuringsgronden alternatief, in die zin dat voor een goedkeurende beslissing voldoende is dat één grond zich voordoet. Art. 7:291 lid 3 BW bepaalt immers (verkort weergegeven) dat de goedkeuring (alleen) wordt gegeven indien het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast of de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij de bescherming in redelijkheid niet behoeft. Vrijwel alle rechtspraak wijst ook in die richting. Indien in een uitspraak wordt aangenomen dat de positie van de huurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming in redelijkheid niet behoeft, volgt in veel gevallen een overweging met als strekking dat daarmee buiten beschouwing kan blijven of de bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht de rechten van de huurder wezenlijk aantasten.[69] Uit de parlementaire geschiedenis zou echter een andere bedoeling van de wetgever kunnen worden opgemaakt: ‘Zo kan het voorkomen dat de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij de afwijking, maar dat de bescherming van de huurder door de afwijking wezenlijk wordt aangetast of dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming toch behoeft. In zo’n geval dient de rechter de goedkeuring niet te verlenen.’[70] Deze passage is aldus geformuleerd dat de goedkeuring niet zou moeten worden verleend als ofwel de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast ofwel de maatschappelijke positie van de huurder zodanig is dat hij bescherming behoeft. A contrario: goedkeuring wordt slechts verleend indien de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast én zijn positie niet zodanig is dat hij de betreffende bescherming behoeft.[71] In de parlementaire geschiedenis komen echter ook teksten voor die in een andere richting wijzen, waaronder de volgende – hierboven reeds in een ander verband geciteerde – passage: ‘Als de verhuurder een bepaalde bedrijfsruimte te huur aanbiedt zal hier doorgaans ook een bepaalde categorie huurders op reageren (…). Het zal dan voor de verhuurder niet eenvoudig zijn een andere huurder te vinden wiens bescherming door de afwijking niet wezenlijk wordt aangetast of wiens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.’[72] Hier lijkt de wetgever er derhalve wél weer van uit te gaan dat voldoende is indien ofwel de rechten van de potentiële huurder niet wezenlijk worden aangetast ofwel zijn maatschappelijke positie bescherming niet noodzakelijk maakt.
 
Het Hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) zorgde met zijn arrest van 8 september 2009[73] voor veel stof tot discussie betreffende het cumulatieve dan wel alternatieve karakter van de goedkeuringsgronden. Het hof lijkt te kiezen voor een tussenoplossing, dat wil zeggen dat de goedkeuringsgronden niet strikt alternatief of cumulatief moeten worden beschouwd, doch in onderlinge samenhang moeten worden bezien: ‘5.4 (…) Naar het oordeel van het hof kunnen de beide voorwaarden die genoemd worden in lid 3 van art. 7:291 BW niet los van elkaar gezien en gewogen worden. (…) Daarom verdient het naar het oordeel van het hof in het algemeen aanbeveling dat de rechter partijen eerst hoort alvorens hij een beslissing neemt. Voor de beoordeling tellen immers alle feiten en omstandigheden van het geval en de belangen van beide partijen mee. Een en ander betekent dat, ook al is er sprake van een ‘wezenlijke aantasting’ van het huurrecht van de huurder (bijvoorbeeld door uitsluiting van rechterlijke tussenkomst bij beëindiging van de huurovereenkomst), waardoor er grondslag zou kunnen zijn om de toestemming voor het afwijkende beding te onthouden, de maatschappelijke positie van huurder, gezien alle feiten en omstandigheden van het geval, mee zou kunnen brengen dat hij de (huur)bescherming in redelijkheid niet behoeft, zodat de toestemming voor het afwijkende beding wél gegeven zou kunnen worden. (…)’[74]
 
Resumerend op dit punt, lijkt het ons (nog steeds) zeer wel verdedigbaar dat voldoende is als wordt aangetoond dat één goedkeuringsgrond zich voordoet.[75] Een eerste argument hiervoor is het primaat van de wettekst zélf, hetgeen te meer geldt nu de parlementaire geschiedenis niet eenduidig in een bepaalde (andere) richting wijst. Een tweede argument is dat het − althans in onze optiek − ook logisch is dat als de rechter tot de slotsom komt dat de huurder de bescherming gelet op zijn maatschappelijke positie niet behoeft, geen nadere afweging behoeft plaats te vinden. Hetzelfde geldt naar onze mening indien vaststaat dat de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast. Gelet op (bepaalde passages in) de parlementaire geschiedenis en het bovengenoemde arrest van het hof, is echter niet ondenkbaar dat hier in rechte anders over wordt gedacht en dat de goedkeuringsgronden, wellicht niet cumulatief, doch wel in onderlinge samenhang, zullen worden beschouwd. Een dergelijke benadering lijkt redelijk wanneer niet geheel duidelijk is of een huurder als ‘sterke’ huurder moet worden aangemerkt. Al met al denken wij dat indien er sprake is van een ‘sterke huurder’, dit weliswaar nog geen garantie biedt voor het verkrijgen van de gevraagde goedkeuring, maar de kans daarop wel (aanzienlijk) vergroot. Wij menen, anders gezegd, dat in dat geval – zo er dan nog naar het eerste criterium wordt gekeken – minder snel zal worden geconcludeerd dat de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast. Het verdient hoe dan ook aanbeveling om in een verzoekschrift tot goedkeuring van afwijkende bedingen, waar mogelijk, steeds aan beide gronden aandacht te besteden.
 
Afwijking van art. 7:231 BW
 
Goedkeuring is – zo volgt expliciet uit de tekst van art. 7:291 BW – alleen mogelijk van bedingen die afwijken van afdeling 7.4.6 BW en dientengevolge niet van bepalingen die in strijd zijn met het, elders – te weten in afdeling 7.4.4 BW – geplaatste, art. 7:231 BW, dat, kort gezegd, bepaalt dat ontbinding van de huurovereenkomst voor gebouwde onroerende zaken[76] door de verhuurder op grond van wanprestatie door de huurder niet kan plaatsvinden zonder tussenkomst van de rechter. In bepaalde uitspraken wordt relatief simpel een verzoek om goedkeuring van een beding dat voorziet in tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst afgewezen, onder verwijzing naar art. 7:231 BW.[77] In onze opinie is dit echter niet (altijd) zuiver. Indien een beding voorziet in tussentijdse beëindiging van de huur op een andere grond dan wanprestatie van de huurder, levert dit namelijk geen strijd met art. 7:231 BW op. Soms kunnen zich uiteraard twijfelgevallen voordoen. Zo kan men zich de vraag stellen of de clausule dat de huurovereenkomst van rechtswege is ontbonden als de franchiseovereenkomst eindigt, strijd oplevert met art. 7:231 BW. De franchiseovereenkomst kan immers eindigen wegens een tekortkoming van de huurder/franchisenemer, maar ook om andere redenen. In onze visie zou de kantonrechter (indien hij van mening is dat de clausule geen wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder oplevert en/of de maatschappelijke positie van de huurder jegens de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming in redelijkheid niet behoeft) het beding kunnen goedkeuren en daarbij als uitzondering kunnen opnemen het geval dat de franchiseovereenkomst eindigt wegens wanprestatie van de huurder/franchisenemer. Ook zou de kantonrechter er simpelweg voor kunnen kiezen om het beding integraal goed te keuren. Onzes inziens werkt de goedkeuring dan namelijk vervolgens toch niet indien de verhuurder/franchisegever de huurovereenkomst buitengerechtelijk wenst te ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurder/franchisenemer. Art. 7:291 lid 2 BW bepaalt immers dat bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van afdeling 7.4.6 BW niet kunnen worden vernietigd indien zij zijn goedgekeurd door de rechter. Naar onze mening betekent dit dat een beding, zélfs indien dit is goedgekeurd door de rechter, wél door de huurder kan worden vernietigd indien het (in een bepaalde situatie) strijd met art. 7:231 BW oplevert.
 
Wij zijn er voorstander van dat art. 7:291 BW aldus wordt aangepast dat goedkeuring óók mogelijk wordt van een beding dat afwijkt van de art. 7:231 BW. Een argument hiervoor is dat de rechter (behalve wellicht bij een ‘sterke huurder’) toch de mogelijkheid heeft om goedkeuring te weigeren als de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast, zodat de belangen van de huurder voldoende worden gewaarborgd. Er kunnen zich echter omstandigheden voordoen waaronder een afwijking van de termijn- en opzeggingsbescherming gerechtvaardigd is. Onder omstandigheden kan een verhuurder er bijvoorbeeld belang bij hebben om specifiek aan een bepaalde (categorie) huurder(s) te verhuren, of om aan een bepaalde (categorie) huurder(s) juist niet te verhuren (bijvoorbeeld aan een concurrent).
 
Shop-in-shop
 
Een bepaling die ook met enige regelmaat aan de kantonrechter ter goedkeuring wordt voorgelegd, betreft de ten behoeve van de verhuurder bedongen mogelijkheid om, in een geval van shop-in-shop, een andere (concessie)ruimte voor de huurder aan te wijzen. Hoewel er ook toewijzende beslissingen te vinden zijn,[78] is goedkeuring geen vanzelfsprekendheid, nu de eenzijdige bevoegdheid tot aanwijzing van een ander concessiegebied wel wordt gezien als een mogelijkheid van tussentijdse beëindiging van de huur met betrekking tot de op dat moment gehuurde ruimte.[79] Strikt genomen, lijkt ons dit juist, doch indien de huurder binnen hetzelfde pand een locatie een paar meter verderop toegewezen krijgt, is dit wel een vrij formalistische benadering. Er zijn in de jurisprudentie overigens ook voorbeelden te vinden van uitspraken waarin het verzoek is geweigerd, juist omdat het betreffende beding géén strijd zou opleveren met afdeling 7.4.6 BW, waardoor het niet voor goedkeuring in aanmerking komt.[80]
 
Onderverhuur
 
Onder het oude recht werd veelvuldig aan de kantonrechter om goedkeuring verzocht van bedingen die voorzagen in de koppeling van een hoofdhuur- aan een onderhuurovereenkomst. Naar nieuw recht bepaalt art. 7:306 lid 1 BW echter: ‘Een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig artikel 296 lid 5 vastgestelde tijdstip van ontruiming.’[81] Ook ná inwerkingtreding per 1 augustus 2003 van het nieuwe huurrecht worden nog regelmatig verzoeken om goedkeuring van – kort gezegd – koppelingen tussen hoofd- en onderhuur aan de kantonrechter voorgelegd, doch vaak worden dergelijke verzoeken afgewezen. Goedkeuring wordt enerzijds in beginsel geweigerd indien het voorgelegde beding (slechts) beoogt te bewerkstelligen dat de onderhuurovereenkomst eindigt als de beëindigingsvordering van de hoofdverhuurder wordt toegewezen. Dit vanwege gebrek aan belang gelet op het reeds in art. 7:306 BW bepaalde. Indien het beding in kwestie anderzijds méér dan dit beoogt te bewerkstelligen, wordt het verzoek vaak óók geweigerd, dan veelal met het oordeel dat het beding de rechten van de huurder wezenlijk aantast.[82] Een goedkeuring wordt soms wel verstrekt als het puur gaat om een koppeling van de duur van de hoofd- en de onderhuurovereenkomst (dus zonder automatische beëindiging buiten rechte).[83] Een reden voor de onderverhuurder om, ondanks het bestaan van art. 7:306 BW, een dergelijke koppeling na te streven, kan zijn gelegen in het willen hebben van de mogelijkheid om zélf de hoofdhuur te kunnen opzeggen (in welk geval art. 7:306 BW niet werkt). Stel dat de lopende huurperiode van de hoofdhuurovereenkomst vier jaar bedraagt en dat de in de hoofdhuurovereenkomst opgenomen exploitatieplicht problemen voor de hoofdhuurder oplevert. De hoofdhuurder kan er dan belang bij hebben om het gehuurde onder te verhuren, maar níet voor een langere periode dan de periode waarvoor hij zelf, ingevolge de hoofdhuur, nog gebonden is, zodat hij de huur tegen het einde van de vigerende huurperiode kan opzeggen.
 
Art. 7:307 BW
 
Zoals hierboven reeds is aangestipt, kan geen goedkeuring worden gevraagd van een clausule die strijd oplevert met art. 7:307 BW. Soms kan echter wisselend worden gedacht over de vraag óf een bepaald beding daadwerkelijk in strijd is met art. 7:307 BW. Te denken valt aan de clausule dat de huurder/franchisenemer gehouden is bij het einde van de huur zijn bedrijf aan de verhuurder/franchisegever aan te bieden. Aan een dergelijke bepaling is regelmatig goedkeuring onthouden, zowel wegens strijd met art. 7:307 BW[84] als juist omdat er überhaupt geen strijd zou zijn met enige bepaling van afdeling 7.4.6 BW.[85]
Indien door de kantonrechter een beding dat in strijd komt met art. 7:307 BW (toch) wordt goedgekeurd, geldt naar onze mening dat zeer wel verdedigbaar is dat het betreffende beding, ondanks de gegeven goedkeuring, door de huurder kan worden vernietigd. Art. 7:291 lid 2 BW zegt immers dat bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van afdeling 7.4.6 BW niet op die grond door de huurder kunnen worden vernietigd indien zij zijn goedgekeurd door de kantonrechter ‘behoudens wanneer het betreft een afwijking van artikel 307’. Ergo: als het wél een afwijking van art. 7:307 BW betreft, is het beding in kwestie, zelfs indien dit is goedgekeurd door de kantonrechter, vernietigbaar.
 
Net als bij artikel 7:231 BW zijn wij er voorstander van dat art. 7:291 BW aldus wordt aangepast dat goedkeuring óók mogelijk wordt van een beding dat afwijkt van 7:307 BW. Hiervoor gelden dezelfde argumenten als die welke reeds bij bespreking van artikel 7:231 BW werden aangedragen.
 
(Omzetgerelateerde) huurprijs
 
Indien partijen in het nadeel van de huurder willen afwijken van het wettelijke huurprijswijzigingssysteem door dit ter goedkeuring aan de kanonrechter voor te leggen, kan in dit verband worden gedebatteerd over de vraag of het afspreken van een omzetgerelateerde huurprijs, met uitsluiting van de aanpassingsmogelijkheid ex art. 7:303 en 304 BW, een afwijking in het nadeel van de huurder betreft en dien ten gevolge ter goedkeuring aan de kantonrechter dient te worden verzocht. Indien het afspreken van de omzetgerelateerde huurprijs moet worden gezien als een afwijking in het voordeel van de huurder, is dit niet nodig, want dan is de bepaling zonder meer geldig (en niet vernietigbaar). Dit ligt echter anders indien de omzetgerelateerde huurprijs zou moeten worden gezien als een afwijking in het nadeel van de huurder. Aan de hand van correspondentie voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst en/of de considerans van de huurovereenkomst, is veelal te achterhalen of het afspreken van een omzetgerelateerde huurprijs al dan niet ten behoeve van de huurder is geschied. Wij menen dat het moment van sluiten van de huurovereenkomst het peilmoment zou moeten zijn voor de beantwoording van de vraag of een bepaling al dan niet ten nadele van de huurder is.[86] Het lijkt namelijk onredelijk om de vraag of een bepaling onvoordelig voor de huurder is, te toetsen al naar gelang de situatie is op het moment dat een der partijen een huurprijswijziging wenst door te voeren. De huurder zou dan enerzijds jarenlang − namelijk zo lang de omzetgerelateerde huurprijs gunstig voor hem uitpakt − de verhuurder aan de overeengekomen omzethuurprijs kunnen houden en anderzijds de clausule kunnen vernietigen (en een huurprijswijzigingsprocedure kunnen opstarten) op het moment dat zijn omzet omhoog gaat, met als gevolg dat de omzetgerelateerde huurprijs minder aantrekkelijk wordt. Dit lijkt niet de bedoeling te kunnen zijn. Uit het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2010[87] valt naar onze mening op te maken dat ook de Hoge Raad van oordeel is dat het tijdstip van sluiten van de huurovereenkomst bepalend is. De Hoge Raad overweegt namelijk: ‘4.1 (…) Als partijen, zoals in dit geval, een bepaling hebben opgenomen in de huurovereenkomst omtrent de huurprijs die zal gelden na de mogelijke verlenging daarvan en met het oog op de belangen van de huurder,[88] sluit zulks een door de verhuurder op de voet van art. 7:303 BW gevorderde huurprijsvaststelling uit.’ Teneinde iedere twijfel te voorkomen, is het vanuit het oogpunt van de verhuurder niettemin aan te bevelen om een dergelijke clausule ter goedkeuring aan de kantonrechter voor te leggen (en daarbij eventueel primair te verzoeken niet-ontvankelijk te worden verklaard omdat goedkeuring niet noodzakelijk is).
 
Een beding dat erin voorziet dat een huurprijsaanpassing in de hoofdhuurovereenkomst automatisch leidt tot een huurprijsaanpassing in de onderhuurovereenkomst wordt veelal aangemerkt als een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder, nu hij hierop geen enkele grip heeft. Zo overwoog de Kantonrechter te Rotterdam op 30 juni 2010:[89] ‘4.6 Doordat de hoofdhuurovereenkomst onverkort van toepassing wordt verklaard geldt een eventuele huurprijsaanpassing ook onverkort in de onderhuurovereenkomst. De onderhuurder is als het ware overgeleverd aan de partijen bij de hoofdhuurovereenkomst en hij kan geen gebruik maken van de wettelijke regeling van de huurprijsaanpassing, ook niet om bijvoorbeeld huurprijsverlaging te vragen in het geval de huurprijs niet meer overeenstemt met de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het recht van de huurder wordt daardoor wezenlijk aangetast.’Naar onze inschatting wordt de kans op goedkeuring in belangrijke mate vergroot, indien de onderhuurder bij een mogelijke wijziging van de hoofdhuurprijs wordt betrokken (bijvoorbeeld in die zin dat de hoofdhuurder niet vrijwillig met een verhoging van de hoofdhuurprijs zal instemmen zonder voorafgaande instemming van de onderhuurder). Eventueel zou voorts kunnen worden opgenomen dat (indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan) de hoofdhuurder desgewenst – op kosten van de onderhuurder – een huurprijswijzigingsprocedure jegens de hoofdverhuurder opstart.
 
Afwijken van 7:230a BW
 
Een in onze ogen belangrijk en principieel punt, is dat goedkeuring van afwijkende bedingen naar onze mening ook mogelijk zou moeten worden gemaakt als het gehuurde 230a-ruimte betreft. Uit de parlementaire geschiedenis valt de uitdrukkelijke bedoeling van de wetgever op te maken om de huurder van 290-bedrijfsruimte, onder andere vanwege de plaatsgebondenheid, (aanzienlijk) meer bescherming te geven dan de huurder van 230a-ruimte. Zo geniet de huurder van 230a-ruimte (semi-dwingend) ontruimingsbescherming die kan oplopen tot maximaal drie jaar, maar heeft deze huurder verder geen recht op huurbescherming, huurprijsbescherming of indeplaatsstelling. De huurder van 290-bedrijfsruimte heeft deze rechten wel. Gelet op de onmiskenbare bedoeling van de wetgever om de huurder van 290-bedrijfsruimte méér bescherming te bieden dan die van 230a-ruimte, is het onbegrijpelijk, en in strijd met de wettelijke systematiek, dat waar er voor de verhuurder van 290-bedrijfsruimte mogelijkheden zijn om aan de huurbeschermingsregels te ontsnappen, er voor de verhuurder van 230a-ruimte op dit moment geen enkele manier bestaat om te ontkomen aan de ontruimingsbescherming. Weliswaar zou kunnen worden gesteld dat, juist omdat de bescherming van de huurder van 230a-ruimte veel beperkter is dan die van 290-bedrijfsruimte, de noodzaak tot ‘escape-mogelijkheden’ voor de verhuurder van 230a-ruimte eveneens minder groot is, doch in de praktijk doen zich veelvuldig situaties voor dat een verhuurder binnen die maximale periode van ontruimingsbescherming van drie jaar weer (met zekerheid) over het gehuurde dient te kunnen beschikken. Bovendien is er een ‘kant-en-klare’ regeling waarbij eenvoudig kan worden aangehaakt en kan de kantonrechter, afhankelijk van de omstandigheden, ook besluiten goedkeuring te weigeren.
 
Een en ander zou bijvoorbeeld kunnen worden vormgegeven op vergelijkbare wijze als is geschied in de art. 7:309 lid 5 en 7:310 lid 3 BW. Daarin is bepaald dat de betreffende artikelen, behalve op 290-bedrijfsruimte, ook van toepassing zijn op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop de bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW betrekking heeft. Daarmee wordt de toepasselijkheid van de art. 7:309 en 310 BW opgerekt, maar niet tot alle ruimtes die onder de werking van art. 7:230a BW vallen. Voor de art. 7:309 en 310 BW[90] komt ons dit niet onlogisch voor. Deze inperking lijkt ons echter ter zake de goedkeuring van afwijkende bedingen niet voor de hand te liggen.
 
Voetnoten
 
[1] Nathalie Eeken is advocaat-counsel bij Houthoff Buruma te Amsterdam en Anneloes de Fouw is advocaat bij Bricks advocaten te Amsterdam.
[2] Art. 7:307 BW voorziet in het recht van de huurder om, onder bepaalde omstandigheden, jegens de verhuurder een indeplaatsstelling te kunnen afdwingen.
[3] In de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3, p. 5) wordt de volgende uitleg voor deze uitzondering gegeven: ‘De ervaring leert dat huurders zich thans op dit punt vaak in een dwangpositie bevinden en via een rechterlijke machtiging als hier bedoeld gedwongen worden van hun rechten uit dit artikel afstand te doen, hoewel het terugverdienen van hun investeringen en de continuïteit van het bedrijf, nodig voor verkoop daarvan met het oog op een eventuele oudedagsvoorziening, daardoor worden uitgesloten. In het bijzonder uit kringen van pompstationhouders is met klem op dit gevaar gewezen.’
[4] Zie voor een overzicht van deze jurisprudentie onder meer de kronieken ‘Toetsing van afwijkende bedingen’ van A. de Fouw, TvHB 2007, p. 184-187 en TvHB 2010, p. 64-68.
[5] Zo is het beding dat de huurovereenkomst van rechtswege na tien jaar eindigt, zonder rechterlijke tussenkomst, in meerdere gevallen zonder mondelinge behandeling toegewezen, ook indien er sprake was van een zogenaamde ‘kleine’ huurder. Zie bv. Ktr. Lelystad 28 oktober 2011, zaak/rolnr. 570357 HA VERZ 11-314 (n.g.) en 27 mei 2011, zaak/rolnr. 544250 HA VERZ 11-78 (n.g.) en Ktr. ’s-Gravenhage 8 juni 2012, zaak/rolnr. 1157052 RP VERZ 12-50280 (n.g.). Ook het beding dat de verhuurder na ommekomst van de eerste huurperiode van vijf jaar reeds de huurovereenkomst kan opzeggen op grond van de belangenafweging ex art. 7:296 lid 3 BW is meerdere malen zonder motivering toegewezen door middel van een ‘stempelbeschikking’. Zie bv. Ktr. Boxmeer 18 oktober 2011, zaak/rolnr. 776337 (n.g.); Ktr. Leeuwarden 15 mei 2012, zaak/rolnr. 381478 VZ VERZ 12-30 (n.g.); Ktr. Emmen 14 maart 2012, zaak/rolnr. 337167 OV VERZ 12-8 (n.g.) en Ktr. Sittard-Geleen 29 mei 2012, zaak/rolnr. 477579 EJ VERZ 12-94 (n.g.).
[6] Onder het oude recht (art. 7A:1629 lid 2 BW) was slechts bepaald dat de rechter zijn goedkeuring verleende ‘op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval.’ Deze goedkeuring kon overigens slechts zien op afwijking van de termijnbescherming, art. 7A:1625-1628a (oud) BW.
[7] Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3, p. 4-5. ; Zie ook Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 6-7.
[8] Volgens de wettekst kan een verzoekschrift ook eenzijdig worden ingediend, maar een gezamenlijke indiening vergroot de kans op succes. Over het beding zelf dient uiteraard in ieder geval overeenstemming te bestaan, anders volgt niet-ontvankelijkheid (vgl. Ktr. Alkmaar 8 april 1975, PRG 1975, 1015). Een voorbeeld waarin een eenzijdig verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen werd gedaan, is Ktr. Hoorn 25 september 2007 WR 2008, 36. Aanvankelijk werd het verzoek om goedkeuring gezamenlijk door partijen ingediend. Hangende de procedure beriep de huurder zich echter op dwaling, waarna het verzoek werd beschouwd als een eenzijdig ingediend verzoek. Naar het oordeel van de kantonrechter stond het de verhuurder vrij het ingediende verzoekschrift op eigen titel te handhaven. De kantonrechter verleende goedkeuring aan de huurbedingen.
[9] De vaste commissie van Justitie had bepleit om in te voegen dat de goedkeuring alleen kon worden gegeven ‘indien een van de partijen een zwaarwichtig belang heeft bij het van de wet afwijkende beding’. Dit is echter niet overgenomen in de wettekst, met de volgende redengeving: indien de Commissie dit bedoelde als extra vereiste, zou dit ‘de vrijheid van partijen onnodig belemmeren’; indien de Commissie de bedoeling had de twee goedkeuringscriteria hiermee te vervangen, zou de voorgestelde maatstaf te weinig bescherming aan de huurder bieden (Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 7).
[10] Zie bv. Ktr. Amsterdam 9 november 2005, WR 2006, 20; Hof Arnhem 22 september 2008, WR 2009, 100 en Ktr. Utrecht 7 april 2010, WR 2011, 10. Soms wordt echter ook strikt de hand gehouden aan de wettelijke formulering. Zie bv. Ktr. Delft 12 januari 2006, WR 2006, 71, r.o.10en Ktr. Zwolle 20 juni 2007, LJN BA9075, r.o. 7.5.In vergelijkbare zin: Ktr. Dordrecht 20 maart 2008, LJN BC7512.
[11] De huurder kan na verjaring vernietiging overigens nog wel als verweermiddel opwerpen, vgl. art. 3:51 lid 3 BW, waarin is bepaald dat een beroep in rechte op een vernietigingsgrond te allen tijde kan worden gedaan ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel.
[12] HR 9 augustus 2013, LJN BZ9951, r.o. 3.5.3; vgl. bv. E.D. den Engelsman & M.J. Terstegge, ‘Mogelijkheden tot vernietiging van afwijkende bedingen’, TvHB 2012, p. 63-66 en E.D. den Engelsman in haar noot bij Ktr. Delft 13 oktober 2011, TvHB 2012, 5.
[13] De termijn zou eventueel nog eerder kunnen gaan lopen indien er op een moment voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst al sprake zou zijn van (aantoonbare) onvoorwaardelijke overeenstemming (over het aangaan van de huurrelatie en over het betreffende beding).
[14] HR 9 augustus 2013, LJN BZ9951, conclusie A-G, o.a. 2.30.2; vergelijk ook Ktr. Delft 13 oktober 2011, TvHB 2012, 5, r.o. 4.3..
[15] Zie bv. Ktr. Dordrecht 12 maart 2009, LJN BH6437.
[16] Zie ook E.D. den Engelsman & M.J. Terstegge, ‘Mogelijkheden tot vernietiging van afwijkende bedingen’, TvHB 2012, p. 63-66.
[17] Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, B, p. 4. Vgl. voorts Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 6. Zie voor een nadere analyse van het criterium ‘niet wezenlijk’ ook H.J. Rossel, ‘Toetsing van afwijkende bedingen (art. 7:291 lid 3 BW)’, WR 2007, 91.
[18] Zie bv. Ktr. Dordrecht 20 oktober 2006, PRG 2006, 192 en Ktr. Dordrecht 31 maart 2009, LJN BI0125.
[19] Vgl. bv. Ktr. Utrecht 7 april 2010, WR 2011, 10, r.o. 3.9.
[20] De waarde die de rechter aan een bepaald argument hecht, zal vanzelfsprekend afhankelijk zijn van de aard van het voorgelegde beding in het licht van de specifieke omstandigheden van het geval (alsmede, zo blijkt wel uit de wisselende jurisprudentie, van de zienswijze van de rechter in kwestie).
[21] Zie bv. Ktr. Delft 18 december 2003, WR 2004, 33; Ktr. Hoorn 25 september 2007, WR 2008, 36 en Ktr. Leiden 21 december 2011, zaak/rolnr. 1120992 EJ VERZ 11-84035 (n.g.).
[22] Zie bv. Ktr. Amsterdam 14 mei 2009, WR 2009, 102 en Ktr. Leiden 21 december 2011, zaak/rolnr. 1120992 EJ VERZ 11-84035 (n.g.).
[23] Zie bv. Ktr. Dordrecht 20 oktober 2006, PRG 2006, 192 en Ktr. Dordrecht 31 maart 2009, LJN BI0125.
[24] Zie bv. Hof ‘s-Hertogenbosch 15 november 2005, WR 2006, 56, r.o. 4.4.6; Vgl. ook Ktr. Dordrecht 20 maart 2008, LJN BC7512.
[25] Vgl. Ktr. Zutphen 11 maart 2008, WR 2008, 86, r.o. 2.8.
[26] Nadeel (vanuit perspectief van de huurder) is echter wel dat (indien kantonrechters dit consequent zouden doen) de verhuurder er wellicht eerder toe genegen zal zijn een bepaling ‘geheel in zijn straatje’ op te stellen (met de gedachte dat hij de bepaling zonodig toch nog kan aanpassen) dan indien hij in dat geval dient te vrezen voor een (definitieve) afwijzing van het verzoek. Een zelfde discussie kan worden (en wordt wel) gevoerd over de vraag of een rechter zich zou dienen te beperken tot het al dan niet redelijk oordelen van een voorstel dat de verhuurder de huurder ex art. 7:220 lid 2 BW in het kader van een renovatie heeft gedaan of dat hij ‒ waar van toepassing ‒ eveneens zou dienen aan te geven onder welke omstandigheden hij het voorstel wel redelijk zou achten.
[27] Een voorbeeld waarin de kantonrechter zich actief bezig hield met de wijziging van een voorgelegd beding, is Ktr. Eindhoven 4 maart 2009, LJN BH9146
[28] Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 7.
[29] Vgl. bv. Ktr. Utrecht 24 juni 2008, LJN BD5878 en Ktr. Utrecht 10 december 2008, LJN BG9117, waarin dit argument – onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis – wordt gepasseerd.
[30] Verwezen zij hier naar de beschikking van de Kantonrechter te Utrecht van 7 april 2010, LJN BM0500, .r.o. 3.7.
[31] Deze overwegingen zijn afkomstig uit Ktr. Amsterdam 9 november 2005, WR 2006, 20 en komen in de jurisprudentie (van bv. de kantonrechters te Amsterdam, Amersfoort en Utrecht), in dezelfde of vergelijkbare bewoordingen, vele malen terug. M.F.A. Evers spreekt in haar noot bij Ktr. Utrecht 11 mei 2007, WR 2008, 108 zelfs over de ‘toverformule’. Zij meent overigens dat rechters het zich met deze ‘toverformule’ (te) makkelijk maken. Een andere veel voorkomende zinsnede (zie bv. Ktr. Zwolle 23 april 2009, LJN BI4058) is dat ‘rechterlijke tussenkomst en toetsing (…) als bescherming van de huurder onvervangbaar [is].’ Anders bv. Hof ‘s-Gravenhage 25 augustus 2006, WR 2007, 10, waarin onder meer het volgende beding wordt goedgekeurd: ‘Partijen komen hierbij expliciet overeen dat deze huurovereenkomst door middel van enkele schriftelijke kennisgeving van de zijde van Bruna met onmiddellijke ingang rechtsgeldig geëindigd kan worden indien en zodra de franchiseovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig geëindigd is onafhankelijk van de oorzaak van laatstgenoemd einde.(…)’
[32] Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, B, p. 4.
[33] Zie bv. Ktr. Amsterdam 9 september 2011, zaak/rolnr. EA 11-1255 (n.g.) r.o. 4.
[34] Ktr. Rotterdam 19 november 2012, LJN BY8793.
[35] Krt. Rotterdam 19 november 2012, LJN BY8793.
[36] Vgl. ook W. Raas in haar noot bij het arrest van het Hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) van 8 september 2009, WR 2010, 57.
[37] Ktr. Haarlem 29 mei 2006, WR 2007, 9.
[38] Ktr. Amsterdam 7 mei 2007, WR 2007, 93.
[39] Ktr. Utrecht 11 oktober 2007, WR 2008, 73.
[40] Ktr. Utrecht 5 november 2007, TvHB 2007, 23.
[41] Ktr. Utrecht 25 februari 2008, WR 2008, 87; Ktr. Dordrecht 1 maart 2008, WR 2008, 104; Ktr. Utrecht 31 maart 2008, LJN BD0208; Ktr. Maastricht 14 april 2008, LJN BC9486; Ktr. Eindhoven 25 februari 2009, LJN BH6177 en Ktr. Eindhoven 1 februari 2010, LJN BL5204.
[42] Ktr. Utrecht 24 juni 2008, LJN BD5898.
[43] Ktr. Utrecht 12 januari 2010, LJN BK9274 en Ktr. Amsterdam 22 juni 2010, zaak/rolnr. EA 10-986 (n.g.).
[44] Ktr. Amsterdam 22 maart 2012, zaak/rolnr. EA 12-513 (n.g.); Ktr. ‘s-Gravenhage 22 november 2010, zaak/rolnr. 1012330/10-50985 (n.g.) en Ktr. Amsterdam 22 maart 2012, zaak/rolnr. EA 12-514 (n.g.).
[45] De verhuurder/franchisegever kan er ook belang bij hebben om het recht van de huurder/franchisenemer op bepaalde vergoedingen uit te sluiten, zoals de goodwill-vergoeding van art. 7:308 BW. Ter voorkoming van discussies bij het einde van de huur zou dan een artikel kunnen worden opgenomen – en ter goedkeuring aan de kantonrechter voorgelegd – waarin partijen het recht op goodwill van de huurder uitsluiten, met als reden dat de goodwill veeleer is verbonden aan de naam van de franchisegever dan aan de bemoeienissen van de franchisenemer.
[46] De Ktr. te Dordrecht hechtte hier bijvoorbeeld belang aan in de uitspraken van 20 oktober 2006, PRG 2006, 192 en 31 maart 2009, LJN BI0125.
[47] Een zeer strikte bestemmingsclausule zou echter mogelijk in strijd kunnen komen met art. 7:307 BW, namelijk indien daarmee een indeplaatsstelling feitelijk onmogelijk wordt gemaakt, omdat een andere huurder per definitie niet aan de betreffende bestemmingsclausule zal kunnen voldoen. Bij het oordeel over de vraag of er sprake is van strijd met art. 7:307 BW zal vermoedelijk mede van belang zijn wat partijen (aantoonbaar) met de clausule hebben bedoeld: was het een poging om het recht op indeplaatsstelling van de huurder te frustreren of ging het erom een bepaalde formule te beschermen en/of een bepaald niveau te behalen? Zie in dit verband het arrest van het Hof ‘s-Hertogenbosch van 23 maart 2010, LJN BM0894, r.o. 4.12; interessant is in dit verband ook de analyse van H.J. Moné, ‘What’s in a place’, omschrijving van het gehuurde (art. 1.1) versus bestemmingsomschrijving (art. 1.3) in het ROZ-model winkelruimte 2008’, in TvHB 2010, nr. 3, p. 105-108.
[48] Vgl. ook Ktr. Almelo 26 februari 2007, PRG 2007, 39.
[49] Vgl. ook Ktr. Utrecht 11 mei 2007, WR 2008, 108. Zie voor een omgekeerde situatie (ruime bestemming) Ktr. Zwolle 20 juni 2007, LJN BA9075, r.o. 7.4.
[50] Zie bv. Ktr. Amsterdam 11 december 2006, WR 2007, 35: ‘17 (…) Het komt er op neer dat goedkeuring van de bedingen in zoverre tot gevolg zou hebben dat aan een rechterlijke beslissing omtrent de franchiseovereenkomst met terugwerkende kracht gevolgen voor het bestaan van de huurovereenkomst zouden worden verbonden. Dat is een wezenlijke aantasting van het recht op rechtszekerheid van (ook) de huurder.’
[51] Vgl. Ktr. Amsterdam 8 oktober 2010, zaak/rolnr. EA 10-221 (n.g.).
[52] Vgl. Hof ‘s-Gravenhage 15 januari 2013, LJN BY8258.
[53] Zie bv. Ktr. Boxmeer 18 oktober 2011, zaak/rolnr. 776337 (n.g.); Ktr. Leeuwarden 15 mei 2012, zaak/rolnr. 381478 VZ VERZ 12-30 (n.g.); Ktr. Emmen 14 maart 2012, zaak/rolnr. 337167 OV VERZ 12-8 (n.g.); Ktr. Sittard-Geleen 29 mei 2012, zaak/rolnr. 477579 EJ VERZ 12-94 (n.g.).
[54] Zie Ktr. Eindhoven 10 februari 2009, PRG 2009, 65, r.o. 3.4.4.
[55] Ktr. Utrecht 11 oktober 2007, WR 2008, 73 (NS Stations/Bruna) en Ktr. Utrecht 5 november 2007, TvHB 2007, 23 (MPA Newday Netherlands/Novotel Nederland).
[56] In de kwestie NS Stations/Bruna was door partijen een raamhuurovereenkomst gesloten die betrekking had op locaties op een groot aantal NS-stations verspreid over het hele land. NS Stations en Bruna hadden zich met hun verzoekschrift tot de Kantonrechter te Utrecht gewend. Primair stelden zij dat de Kantonrechter Utrecht op grond van art. 262 Rv bevoegd was om van het verzoek kennis te nemen omdat het verzoek betrekking had op afwijkende bedingen in een raamhuurovereenkomst en dus niet zag op een afwijkend beding in een huurovereenkomst betreffende een specifieke, van het geheel te onderscheiden, onroerende zaak (om welke reden art. 264 Rv niet toepasselijk zou zijn). Verzoekers hebben daarbij gewezen op het belang van een efficiënte procesvoering, die niet is gediend indien voor alle verschillende locaties goedkeuring zou moeten worden verzocht bij verschillende kantonrechters in Nederland. Daarnaast hebben partijen, met een beroep op art. 270 Rv, aangegeven dat zij geen verwijzing wensten. De Kantonrechter Utrecht oordeelde dat op grond van art. 264 Rv de kantonrechter binnen wiens rechtsgebied het gehuurde ligt exclusief bevoegd is en dat om die reden in beginsel (per gehuurd object waar de raamovereenkomst op ziet) verwijzing zou dienen plaats te vinden naar de op grond van art. 264 Rv bevoegde rechter. Omdat partijen echter uitdrukkelijk hadden aangegeven geen verwijzing te wensen, bleef op grond van art. 270 lid 1 Rv verwijzing achterwege. In de kwestie Newday/Novotel oordeelde de Kantonrechter Utrecht, die niet relatief bevoegd was, over een serie van 19 gelijkluidende verzoeken betreffende 19 verschillende hotels.
[57] In beginsel, omdat indien partijen bijvoorbeeld allebei hun hoofdkantoor in Amsterdam hebben en de sector kanton te Maastricht bevoegd is, het – uitgaande van een mondelinge behandeling – voor beide partijen wel degelijk efficiënt zou kunnen zijn om de zaak aan de Amsterdamse in plaats van de Maastrichtse kantonrechter voor te leggen.
[58] Ktr. Rotterdam 22 oktober 2010, LJN BO3314.
[59] Zie echter aant. 2 onder a van Huydecoper in Tekst & Commentaar (2011). Huydecoper stelt voorop dat de nieuwe wettelijke regeling (art. 7:231 BW) alleen geldt voor ontbinding wegens wanprestatie en niet voor andere gevallen van buitengerechtelijke beëindiging (zoals het intreden van (andere) ontbindende voorwaarden), maar tekent daarbij aan dat (ook) omdat iedere toelichting op dit punt ontbreekt, men zich kan afvragen of hier geen sprake is van een omissie van de wetgever. Huydecoper wijst in dit verband nog op art. 7:271 lid 7 (slotzin) BW, waarin voor woonruimte beëindigingsclausules die aan opzegging (en daarmee rechterlijke tussenkomst) voorbijgaan als strijdig met dwingend recht zijn bestempeld, doch merkt daarbij op dat het (nieuwe) bedrijfsruimterecht niet een vergelijkbare regel bevat.
[60] Zie ook Vrolijk, GS Huurrecht, Art. 7:291 BW, aant. 13.
[61] Partijen kunnen alsdan ook kiezen voor een bruikleenovereenkomst, doch dan kan de ‘verhuurder’ geen tegenprestatie verlangen, anders dan een compensatie voor werkelijk gemaakte kosten.
[62] Zie bv. Ktr. ’s-Gravenhage 12 juni 2012, zaak/rolnr. 1160711 RP VERZ 12-50300 (n.g.). In deze kwestie was sprake van een ‘sterke’ huurder (een winkelketen met meer dan 200 winkels in Nederland), maar toch wilde de kantonrechter er, alvorens de betreffende bedingen goed te keuren, zeker van zijn dat deze huurder zich zelf had laten voorlichten over het verlies van zijn rechten.
[63] De Kantonrechter te Eindhoven verklaarde zich in zijn beschikking van 20 april 1983 (PRG 1983, 1973) niet bevoegd tot goedkeuring van een hele huurovereenkomst.
[64] Art. 7:291 lid 4 BW.
[65] Vermeldenswaardig is bijvoorbeeld indien de huurder niet of nauwelijks in het gehuurde heeft hoeven te investeren, indien de investeringen verplaatsbaar zijn en/of indien de huurder (spoedig en toereikend) een vergoeding verkrijgt voor na verhuizing waardeloos geworden investeringen. Daarnaast is het van belang om te vermelden indien de huurder een goodwill-vergoeding (of andere vergoeding) ontvangt en/of aan hem is aangeboden om personeel, voorraden en/of inventaris over te nemen. Voorts zou kunnen worden benadrukt indien de huurder op een eventuele nieuwe locatie geen of weinig aanloopverliezen zal hebben (bijvoorbeeld omdat hij, zonder hiervoor een vergoeding te hoeven voldoen, een bestaande klantenkring en/of ingewerkt personeel kan overnemen en/of een reclamecampagne voor hem zal worden bekostigd) en er weinig exploitatierisico’s zijn (bijvoorbeeld omdat er geen of weinig onderhoud- en/of saneringskosten hoeven te worden gemaakt). Veel van deze elementen komen terug in Ktr. Emmen 23 juli 2008, WR 2009, 48.
[66] WR 2010, 57 en 58.
[67 Vanzelfsprekend dient er, vanuit perspectief van de verhuurder, voor te worden gezorgd dat er ondertussen geen gebondenheid aan een huurovereenkomst zonder de gewenste clausule ontstaat (zie hierboven voor de modaliteiten daartoe).
[68] In theorie zou er ook voor kunnen worden gekozen om in het verzoekschrift primair te verzoeken om een beding goed te keuren dat voorziet in beëindiging zonder rechterlijke tussenkomst en subsidiair een bepaling die voorziet in de koppeling van de duur, met daarbij een extra opzeggingsgrond. Probleem lijkt ons daarbij echter dat door een dergelijk subsidiair verzoek op te nemen, in feite impliciet wordt erkend dat er minder vergaande manieren zijn om het gewenste doel te bereiken.
[69] Zie bv. Ktr. Utrecht 11 oktober 2007, WR 2008, 73, r.o. 2.7; vgl. ook Ktr. Utrecht 25 februari 2008, WR 2008, 87, r.o. 2.6; in gelijke zin Ktr. Utrecht 31 maart 2008, LJN BD0208; Ktr. Utrecht 24 juni 2008, LJN BD5898; Ktr. Utrecht 12 januari 2010, LJN BK9274 en Ktr. Eindhoven 1 februari 2010, LJN BL5204.
[70] Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5.
[71] Zie bv. ook Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, B, p. 4.
[72] Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 7.
[73] WR 2010, 57 en 58. Zie ook de uitgebreide noot hierbij van W. Raas.
[74] Zie ook Ktr. Rotterdam 22 oktober 2010, LJN BO3314, r.o. 4.4,4.11-4.12..
[75] Ook ná 8 september 2009 is er jurisprudentie die in deze richting wijst. Zie bv. Ktr. Amsterdam 22 juni 2010, zaak/rolnr. EA 10-986 (n.g.), r.o. 6 & 7;
[76] Alsmede een woonwagen in de zin van art. 7:235 BW en een standplaats in de zin van art. 7:236 BW.
[77] Zie voor een recent voorbeeld Ktr. Rotterdam 30 juni 2010, LJN BN3395, r.o. 4.3.
[78] Vgl. de uitspraak van de Kantonrechter te Maastricht van 14 april 2008 (LJN BC9486)..
[79] Zie bv. Ktr. Eindhoven 1 februari 2010, LJN BL5204..
[80] Vgl. Ktr. Utrecht 12 januari 2010, LJN BK9274.
[81] Ingevolge lid 2 van art. 7:306 BW is de hoofdhuurder jegens de onderhuurder schadeplichtig indien hij de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan of indien hij bij de beëindiging van de hoofdhuur (en de bepaling van het tijdstip van ontruiming) onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt. Lezenswaardig over de (on)zin van art. 7:306 BW is het artikel van I.C.K. Mol, ‘De (on)zin van artikel 7:306 BW voor de onderhuurder van een bedrijfsruimte?’, in TvHB 2008, p. 130-135.
[82] Zie bv. Ktr. Utrecht 11 mei 2007, WR 2008, 108, r.o. 2.13; anders: Ktr. Boxmeer 18 oktober 2011, zaak/rolnr. 776337 (n.g.)..
[83] Zie bv. Ktr. Amersfoort 6 juni 2007, WR 2008, 74 en Ktr. Zutphen 11 maart 2008, WR 2008, 86.
[84] Vgl. Ktr. Haarlem 6 juli 2006, WR 2007, 8; Ktr. Rotterdam 30 juni 2010, LJN BN3395 en Ktr. Rotterdam 22 oktober 2010, LJN BO3314.
[85] Vgl. Ktr. Eindhoven 10 februari 2009, PRG 2009, 65, r.o. 3.4.9.
[86] Zie ook N. Eeken en E.T. de Boer, ‘Omzetgerelateerde huurprijs’, TvHB 2004, p. 170.
[87] NJ 2010, 300.
[88] Onderstreping door auteurs.
[89] LJN BN3395. Zie ook Ktr. Rotterdam 22 oktober 2010, LJN BO3314.
[90] Art. 7:309 BW ziet, verkort weergegeven, op een schadeloosstelling die een huurder onder omstandigheden kan krijgen bij een opzegging (door een rechtsopvolgend verhuurder) in verband met een afbraak van het gehuurde in het algemeen belang en art. 7:310 BW op een ontbinding (door een rechtsopvolgend verhuurder) van de huur in verband met de verwezenlijking van een bestemmingsplan (en de door de huurder alsdan te ontvangen schadeloosstelling).