Door: mr. A. de Fouw in Vakblad Shopping Centre News, editie 5, 2014

 

 

Tot voor kort kende Nederland nog geen grote (food)markthal. In veel grote buitenlandse steden zoals Barcelona, Parijs en London zijn markthallen een gemeengoed. Daar is met de komst van de Markthal in Rotterdam verandering in gekomen. Op 1 oktober 2014 opende koningin Maxima de Markthal in Rotterdam. De Markthal is een overdekte markt die winkels en woningen onder één dak brengt. Op de onderste lagen bevinden zich ‘food’ gerelateerde winkels en horecazaken. Door de komst van de Markthal in Rotterdam heeft Nederland nu ook de eerste overdekte foodmarkt. De Markthal is pas een paar weken geopend voor het publiek, maar lijkt al te kampen met problemen. Bezoekers en standhouders klagen namelijk over hoge temperaturen in de hal. De temperaturen zouden namelijk extreem hoog oplopen op warme dagen. Dit zou veroorzaakt worden door de glazengevel die aan beide kopse kanten is geplaatst. Wat betekent dit voor de huurders?

 

Een onplezierig binnenklimaat zou kunnen leiden tot tegenvallende bezoekersaantallen en omzet. Kan in dat geval sprake zijn van een gebrek of tekortkoming van de verhuurder?
Een gebrek wordt in de wet gedefinieerd als staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij van een dergelijk zaak mocht verwachten. Is daarvan sprake, dan is een verhuurder in beginsel niet alleen gehouden het gebrek te herstellen, maar kan een huurder onder omstandigheden ook huurprijsvermindering en soms zelfs vergoeding van de door het gebrek ontstane schade vorderen.
Tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum behoren in beginsel tot het ondernemersrisico van een huurder en vormen op zichzelf geen gebrek. Dit wil niet zeggen dat een achterblijvende passantenstroom nooit een gebrek kan opleveren. De Hoge Raad oordeelde in het Amicitia-arrest ( 1 februari 2008, LJN: BB8098) – kort gezegd – dat tegenvallende bezoekersaantallen op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek, behoudens indien de achterblijvende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het gehuurde deel uitmaakt, waarop de huurders niet bedacht hoeven te zijn.

 

In een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 19 oktober 2010 (LJN: B06732) was sprake van de situatie waarin een huurder een brood- en banketwinkel met bijbehorend terras onder een glazen overkapping exploiteerde. De huurder klaagde over hoge binnentemperaturen bij zonneschijn. Volgens de huurder had dit problemen met de vriezers en koelingen, een dalend aantal bezoekers en het teruglopen van omzet tot gevolg. De huurder vorderde in deze procedure onder meer huurprijs-vermindering. Het Hof wees de vordering tot huurprijsvermindering toe, omdat de verhuurder met eenvoudige ingrepen de temperatuur had kunnen verlagen.

 

Gelukkig wordt door de verhuurder van de Markthal al naar oplossingen voor het warmteprobleem gezocht en lijken er ook oplossingen voorhanden te zijn. Zo hebben een aantal kramen al parasols gekregen en krijgen zij binnenkort ook zonwering. Verder wordt door de verhuurder onderzocht of zonwerende folie kan worden aangebracht op de glazen gevel. Hierdoor worden de problemen hopelijk snel opgelost en zullen de geschetste juridische maatregelen niet nodig zijn. Dan kan de Markthal niet anders meer dan een succes worden.

 

Vakblad Shopping Centre News, editie 5, 2014, mr. A. de Fouw, BRICKS Advocaten