Door: mr. A. de Fouw in Vakblad Shopping Centre News, editie 6, 2012

 

Parkeren is belangrijk om te kunnen winkelen, maar hoe wordt een parkeerterrein nu eigenlijk in het huurrecht gezien?
In beginsel wordt een parkeerterrein gezien als ongebouwd onroerend goed en heeft een huurder van een parkeerterrein geen enkele huurrechtelijke bescherming. De aanwezigheid van bestrating, hekken en lichtmasten doen daar niet aan af. Tegen het einde van de huurtermijn kan de huur derhalve gewoon worden opgezegd door de verhuurder. Illustratief in dit kader is een zaak waarin een automobielbedrijf een parkeerterrein huurde bij haar bedrijfsgebouwen en zij zich op het standpunt stelde dat er sprake was van een gebouwde onroerende zaak. De rechter maakte met dit standpunt korte metten door te oordelen dat parkeerterreinen geen gebouwen zijn en zij ook niet worden gebouwd, maar worden aangelegd. Asfalt en een hekwerk maken nog niet dat het geheel als ‘gebouwd’ kan worden aangemerkt voegde de rechter daar nog aan toe. Voor deze huurder eindigde de huurovereenkomst eenvoudigweg door de opzegging door de verhuurder. Ook een huurder die bij de rechter aanvoerde dat er sprake zou zijn van de huur van bedrijfsruimte aangezien er zich een buitenverkoopplaats voor bloemen en planten op de parkeerplaats bevond, ving bot bij de rechter. Geoordeeld werd dat de exploitatie van bloemen en planten niet als kernactiviteit kon worden aangemerkt en er dus geen sprake was van bedrijfsruimte op grond waarvan de huurder huurbescherming zou genieten. De kiosk voor bloemen en planten kon haar exploitatie hierdoor dan ook per direct te staken.

 

Enige soelaas zou wellicht kunnen bieden indien de huurder aanvoert dat er sprake
is van verknochtheid van de gehuurde parkeerplaats met de bedrijfsruimte. Dit kan het geval zijn indien de parkeerplaats onlosmakelijk met de bedrijfsruimte is verbonden omdat partijen zijn overeengekomen dat het gebruik van de bedrijfsruimte tevens het gebruik van de parkeerplaats omvat. De parkeerplaats kleurt in dat geval mee met de bedrijfsruimte waardoor het parkeerterrein de kwalificatie van de bedrijfsruimte volgt. De parkeerplaats valt daarmee onder hetzelfde huurbeschermingsregime als de bedrijfsruimte en de huurder heeft daardoor dus ook ontruimings- of huurbescherming ten aanzien van de parkeerplaats.

 

Zo oordeelde bijvoorbeeld de rechtbank Utrecht ten aanzien van een parkeerplaats bij een tuincentrum. De rechter achtte deze parkeerplaats zodanig verbonden met het tuincentrum dat deze als onderdeel moest worden gezien van het tuincentrum. De parkeerplaats kleurde hierdoor in regime mee met het tuincentrum en de huurder had hierdoor recht op huurbescherming. De opzegging door de gemeente, die in dit geval de verhuurder was en het terrein wilde ontruimen, werd door de rechter als ongeldig aangemerkt. De huurder had immers huurbescherming waardoor de huurovereenkomst die initieel was aangegaan voor vijf jaar, nog eens met vijf jaar was verlengd.

 

Voor een succesvol beroep van de huurder op de zogenaamde connexiteitsregel is zoals gezegd wel van belang dat de verhuurder heeft ingestemd met het gebruik van de parkeerplaats in samenhang met de bedrijfsruimte. Een bouwmarkt die een parkeerterrein huurde waarbij niet uit de huurovereenkomst bleek dat deze was bedoeld om te worden gebruikt in samenhang met de bouwmarkt, kon een beroep op de connexiteitsregel dan ook niet baten. De rechter oordeelde dat de bouwmarkt er in dat geval niet vanuit mocht gaan dat het parkeerterrein hoorde bij de gehuurde bedrijfsruimte. De verhuurder had de huurovereenkomst dus geldig opgezegd en de bouwmarkt diende afstand te doen van haar parkeerplaats.
Kortom: een huurder van een parkeerplaats heeft op zich geen huurbescherming, maar als de huurder een bepaalde verknochtheid kan aantonen dan is er nog hoop.

 

Vakblad Shopping Centre News, editie 6, 2012, mr. A. de Fouw, BRICKS Advocaten