Door: mr. A. de Fouw in Vakblad Shopping Centre News, editie 1, 2015

 

 

Stel u wisselt een dag van beroep en draait een dag mee in de advocatenpraktijk. Uw eerste cliënt is een grote supermarktketen uit het zuiden des lands die u om hulp vraagt bij het volgende probleem. De betreffende supermarkt huurt een supermarkt van circa 1200 vierkante meter van een concurrent, te weten DEEN. Hoewel u uiteraard nog niet zoveel ervaring heeft als advocaat weet u wel dat dit waarschijnlijk een zaak is die zal gaan een om opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik door de eigenaar die toevallig een concurrent is van de huurder.
Helaas voor u is dit niet het geval, de zaak gaat om heel iets anders. Naast de supermarkt is een leegstaande winkelruimte van ongeveer 240 vierkante meter. Deze ruimte heeft de eigenaar onlangs zelf in gebruik genomen en heeft daar een kleine supermarkt onder de naam DEEN geopend, aldus pal naast de supermarkt van uw cliënt. Hoewel u met dit soort zaken nog niet veel ervaring heeft, roept uw eerste rechtsgevoel; dit kan natuurlijk niet! Een verhuurder kan natuurlijk niet zijn eigen huurder concurrentie aandoen.

 

U start meteen een kort geding en vraagt om een staking van de supermarktactiviteiten door de verhuurder van uw cliënt. U ziet de uitkomst van het kort geding met vertrouwen tegemoet. Helaas pakt het anders uit. Zowel u als de verhuurder beroepen zich op een arrest van de Hoge Raad van 17 december 2004. Hierin staat – kort gezegd – opgenomen dat bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van ongeoorloofde concurrentie van een verhuurder jegens diens huurder gekeken zal moeten worden naar de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet en de belangen die voor beide partijen betrokken zijn bij deze vorm van concurrentie. In dit geval woog de voorzieningenrechter zwaar mee dat de winkel van de huurder 1200 vierkante meter was en die van de concurrerende verhuurder slechts 240 vierkante meter. Wat de voorzieningenrechter betreft was er dus nauwelijks sprake van overlap van de verschillende assortimenten van de beide supermarkten.

 

Daarnaast kon de huurder niet goed onderbouwen in hoeverre zij schade leed als gevolg van de concurrentie door de supermarkt van de verhuurder. De voorzieningenrechter merkt hierover op dat het op de weg van de huurder lag om met cijfers te komen waaruit bleek dat de concurrentie een substantiële daling van de omzet tot gevolg had. Deze cijfers kon de huurder niet aanleveren. Tot slot betoogde de verhuurder dat zij geen non-concurrentiebeding in de huurovereenkomst was overeengekomen en dat gelet hierop het dus geen wanprestatie voor de verhuurder opleverde indien zij net als de huurder ook een supermarkt begon. Hoewel de huurder dit betwistte was er tijdens het kort geding onvoldoende gelegenheid om dit punt nog nader uit te zoeken. De vorderingen van de huurder werden evenwel allemaal afgewezen.

 

Uw eerste zaak verliep dus minder goed dan aanvankelijk met vol vertrouwen verwacht. Het advocaten-vak is toch minder eenvoudig dan u had gedacht. Eén tip die u de huurder nog mee kon geven is – ter voorkoming van dergelijke zaken in de toekomst – altijd een non-concurrentiebeding in het huurcontract op te nemen. Was de dag toch nog een beetje succesvol.

 

Vakblad Shopping Centre News, editie 1, 2015, mr. A. de Fouw, BRICKS Advocaten