Door: mr. A. de Fouw in Vakblad Shopping Centre News, editie 4, 2013

 

 

Wettelijke bepalingen die van toepassing zijn op de verhuur van winkelruimte zijn voornamelijk dwingend rechtelijk van aard. De wetgever heeft hiervoor gekozen om huurders te beschermen. Per slot van rekening is de goodwill van winkels sterk afhankelijk van de locatie en is een winkelier doorgaans geen huurrecht expert, terwijl een (professionele) verhuurder doorgaans wel goed op de hoogte is van het huurrecht.

 

Er zijn wel mogelijkheden om af te wijken van de wet. Als duidelijk is dat huurder voldoende bekend is met het huurrecht, kunnen huurder en verhuurder de kantonrechter verzoeken om afwijkende bedingen goed te keuren. Doen zij dit niet dan is het afwijkende beding geldig totdat het door de huurder wordt vernietigd. De mogelijkheid om een afwijkend beding te vernietigen is echter beperkt tot drie jaren nadat de bevoegdheid om de vernietigingsgrond in te roepen aan de huurder “ten dienste is komen te staan”.

 

Wat betekent dit nou, met andere woorden: wanneer begint de termijn van drie jaren te lopen? Betreft het (1) drie jaren nadat de huurovereenkomst is aangegaan of (2) drie jaren nadat de verhuurder voor het eerst een beroep heeft gedaan op het afwijkende beding? Het korte antwoord is: dat hangt af van de omstandigheden van het geval.

 

Halverwege augustus (van dit jaar) heeft de Hoge Raad dit nog eens bevestigd. Kort samengevat waren partijen een afwijkend beding overeengekomen ten aanzien van de mogelijkheid tot huurprijsherziening. Indien onderhandelingen nergens toe leiden kunnen partijen volgens de wet na de eerste huurtermijn een huurprijsherzieningsprocedure starten. In de onderhavige casus waren partijen in afwijking van deze wettelijke regeling overeengekomen dat het pas na de tweede huurtermijn (van 10 jaar) mogelijk was om de huurprijs te herzien. Partijen hadden geen goedkeuring verzocht aan de kantonrechter, waardoor deze bepaling dus in aanmerking kwam voor vernietiging. Aangezien de omzet en winst tegenvielen, startte de huurder kort voor het einde van de eerste huurtermijn onderhandelen over een huurprijsherziening. Verhuurder was niet bereid tot een huurprijsherziening en beriep zich op het afwijkende beding. Huurder startte vervolgens een procedure en riep de vernietiging in van het afwijkende beding. Vervolgens ontstond de discussie of de vernietiging tijdig was ingeroepen.

 

Volgens de Hoge Raad dient te worden onderzocht of huurder reeds had over kunnen gaan tot vernietiging voordat verhuurder een beroep deed op het afwijkende beding. Daarbij is van belang of huurder op de hoogte was van het afwijkende beding en het huurder duidelijk was dat verhuurder zich zou beroepen op het afwijkende beding. Aanvang van de verjaringstermijn blijft daarmee casuïstisch. Indien partijen bijvoorbeeld ieder met behulp van juristen een huurovereenkomst hebben gesloten, zou je mogen denken dat zij bewust zijn van een afwijkend beding, zodat drie jaar na het sluiten van een huurovereenkomst vernietiging niet meer mogelijk is. Aan de andere kant als er geen juristen zijn betrokken dan is het goed mogelijk dat partijen zich er niet van bewust zijn dat zij afwijken van de wet en dan zou de verjaringstermijn pas op een later moment aanvangen. Zeker is dit laatste niet, dus: kijk je huurovereenkomst vooral nog eens goed na voordat hij drie jaren oud is, want ook aan bescherming door de wet zit een einddatum.

 

Vakblad Shopping Centre News, editie 4, 2013, mr. A. de Fouw, BRICKS Advocaten